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Viele Schweizer träumen davon, sich eine Immobilie im Ausland zu kaufen. Die niedrigen Preise sowie das bessere Wetter sind sehr verlockend. Jedoch sollten Sie darauf achten, dass es sich bei einer Auslandsliegenschaft vor allem um ein Gebrauchsobjekt, weniger um eine Kapitalanlage handelt. Damit Sie nicht auf niedrige Preise und andere Schwierigkeiten hereinfallen, erfahren Sie in diesem Beitrag, was Sie beim Thema Immobilieninvestition im Ausland wissen müssen. Dabei gehen wir auch auf Steuern, Finanzierungsmöglichkeiten und die Preise für Immobilien in unterschiedlichen Ländern ein.

 

Kann ich ein Haus im Ausland kaufen?

Grundsätzlich dürfen Sie ohne besondere Bewilligung ein Grundstück oder eine Liegenschaft im Ausland kaufen, wenn Sie Schweizer Bürger sind. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass Sie eine Aufenthaltsbewilligung in dem Land bekommen. Wichtig ist daher, dass Sie sich zusätzlich zur Investition auch um eine Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung kümmern, etwa mit Hilfe der zuständigen Schweizer Botschaft.

 

Bevor Sie sich für den Kauf entscheiden, sollten Sie Ihre Bedürfnisse genau definieren. Informieren Sie sich über den Immobilienmarkt im Zielland, verbringen Sie ausreichend Zeit am gewünschten Ort und überlegen Sie genau, welche Art von Immobilie am besten zu Ihnen passt.

 

Im Ausland ist die Qualität von Liegenschaften oft etwas schlechter als Sie es aus der Schweiz gewöhnt sind. Das bedeutet auch, dass die Auslandsimmobilie vor allem ein Gebrauchsobjekt und weniger eine Investition darstellt. Eventuell ist es jedoch möglich, das Objekt über Plattformen wie AirBnB als Ferienwohnung zu vermieten, wenn Sie es gerade nicht nutzen.

 

Wir raten Ihnen davon ab, renovationsbedürftige Liegenschaften im Ausland zu erwerben. Denn oft ist es im Ausland kompliziert, mit den Handwerkern zu kommunizieren oder dortige Gegebenheiten in Bezug auf Arbeitskultur und Pünktlichkeit zu verstehen. Zudem müssen Sie stets sichergehen, die Bauvorschriften der zuständigen Behörden einzuhalten.

 

Unser Tipp: Lassen Sie sich beim Kauf einer Auslandsimmobilie auf jeden Fall von einem Fachmann vor Ort unterstützen, der mit Schweizer Kunden Erfahrung hat und Ihre Erwartungen entsprechend versteht.

 

Immobilienkauf in Deutschland als Beispiel

Um Ihnen die Besonderheiten des Immobilienkaufs im Ausland zu verdeutlichen, präsentieren wir Ihnen hier, wie der Kauf in Deutschland vonstattengeht. Dieses Land ist für viele Schweizer aufgrund des hohen Lebensstandards und der politischen Stabilität die erste Wahl. Hinzu kommt, dass keine nennenswerten Sprach- oder Kulturbarrieren vorhanden sind.

 

Mit einer Auslandsimmobilie in Deutschland treffen Sie also eine gute und zukunftsträchtige Investition. Die folgenden Modalitäten beim Kauf sollten Sie beachten:

  • Kaufverträge sind nur dann wirksam, wenn sie von einem Notar beglaubigt werden
  • Wenn Sie den Vertrag abgeschlossen haben, wird das Objekt durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vor anderen Verkäufen geschützt
  • Den Kaufpreis überweisen Sie entweder direkt an den Verkäufer oder an ein treuhänderisch verwaltetes Notaranderkonto
  • In Deutschland ist die Handänderungssteuer als Grunderwerbsteuer bekannt und wird mit Überweisung des Kaufpreises fällig
  • Sobald Ihre Bezahlung eingegangen ist, werden Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen
  • Bei einer Finanzierung durch die Bank wird auch die Grundschuld, die in Deutschland üblicher ist als Hypotheken, ins Grundbuch eingetragen

 

Zwar ist der Ablauf des Immobilienkaufs in Deutschland recht ähnlich wie in der Schweiz, aber Sie sollten sich dennoch gut um die feinen Unterschiede kümmern. Diese zeigen sich unter anderem bei den Kaufnebenkosten: Die Notar- und Gerichtskosten liegen bei etwa 1,5% des Kaufpreises, die Grunderwerbsteuer bei bis zu 6,5% des Preises und die Maklerprovision bei bis zu 7%.

 

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf im Ausland an?

Eine der wichtigsten Fragen beim Immobilienkauf ist stets die nach den anfallenden Steuern. Während dies in der Schweiz eindeutig geregelt ist, müssen Sie beim Immobilienkauf im Ausland genau aufpassen. Denn Sie sind nicht immer dazu verpflichtet, Ihr Haus am Meer oder Ihre Auslandswohnung dort zu versteuern, wo sich das Objekt befindet – auch in der Schweiz können Steuern anfallen.

 

Schlimmstenfalls müssen Sie also für Ihre neue Immobilie im Ausland doppelt Steuern zahlen. Lassen Sie sich daher unbedingt vorab dazu beraten, welche Regelungen in Bezug auf das jeweilige Land gelten.

 

Neben den jährlichen Grundsteuern, die es in fast jedem Land gibt, können auch Vermögens- und Liegenschaftssteuern relevant werden. Zudem müssen Sie damit rechnen, dass die Schweizer Steuerbehörde den Wert der ausländischen Immobilie sowie eventuelle Mieteinkünfte zu Ihrem Einkommen zählt, wodurch höhere Steuern anfallen.

 

Ausserdem sollten Sie sich darüber informieren, ob der aktuelle Eigentümer Ihrer gewünschten Liegenschaft noch offene Grundstückgewinnsteuern hat, da Sie in vielen Ländern als neuer Eigentümer dafür haftbar gemacht werden können. Indem Sie eine Bankgarantie oder ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen verlangen, können Sie sich gegen spätere Forderungen absichern.

 

Wie finanziere ich meine Auslandsimmobilie?

Sobald Sie ein Land gefunden haben, in dem Sie wohnen möchten, und die Eigenschaften der Traumimmobilie kennen, geht es an die Finanzplanung. Beachten Sie, dass Sie neben dem Kaufpreis auch die folgenden Kosten einrechnen sollten:

  • Kosten für Besichtigungsreisen
  • Ausgaben für Übersetzungen
  • Anwaltshonorare
  • Ausgaben für den Notar
  • Kosten für den Makler
  • Gebühren für Registererträge
  • Öffentliche Beurkundungen
  • Erwerbssteuern
  • Nebenkosten wie Wasser, Strom, Heizung, Abfallentsorgung, Versicherungen, Verwaltung, Bewachung, Reparaturen sowie Zinsen und Amortisationen für Hypotheken

Wichtig ist auch, dass Sie sich beim Hauskauf im Ausland nicht von Schnäppchen blenden lassen. Häufig erklären sich niedrige Preise schnell durch eine mangelnde Bauqualität oder durch ein Überangebot. Das bedeutet unter anderem, dass Sie die Auslandsimmobilie wahrscheinlich nicht ohne Probleme weiterverkaufen können, sodass die Investition schnell zum Verlustgeschäft wird.

 

Umso wichtiger ist es, dass Sie sich gründlich mit den Gegebenheiten des Immobilienmarkts im Ausland auseinandersetzen. Beobachten Sie den Markt, um Preise zu verstehen, und informieren Sie sich über Finanzierungsmöglichkeiten speziell für Schweizer Bürgerinnen und Bürger. Dabei hilft auch die jeweilige Schweizer Botschaft.

 

Tipp: Die Vermietung einer Immobilie im Ausland kann bei der Finanzierung helfen, ist aber auch kein Goldesel. Denn Sie müssen sich eigenhändig um die Vermietung kümmern und sollten damit rechnen, dass etwa ein Drittel der Einnahmen durch Betriebs-, Unterhalts- und Renovationskosten verschwindet.

 

Welche Bank finanziert das Haus am Meer?

Die Hypothekarzinsen zur Immobilienfinanzierung sind im Ausland tendenziell höher als in der Schweiz. Informieren Sie sich gut und holen Sie vor Ort Informationen bei verschiedenen Banken ein.

 

Grundsätzlich gilt, dass Schweizer Banken keine Hypotheken für Auslandsimmobilien vergeben. Nur Objekte in der Nähe der Schweizer Grenze stellen manchmal eine Ausnahme dar. Sie müssen daher mit recht hohen Finanzierungskosten bei örtlichen Banken rechnen.

 

Am besten ist es, wenn Sie die Auslandsimmobilie in bar direkt bezahlen können. Alternativ gilt, wie immer beim Immobilienkauf, dass Ihr Eigenkapital so hoch wie möglich ist. Ab einem Betrag von etwa 30% des Kaufpreises erhalten Sie auch von ausländischen Banken immer bessere Konditionen.

 

In welchem Land sind die Immobilien am günstigsten?

Die Immobilienpreise schwanken in jedem Land, und die aktuelle Coronakrise wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus. Vor Ihrem Kauf sollten Sie daher gründlich recherchieren, wie die aktuelle Preislage ist und welche Entwicklungen zu erwarten sind. Das ist auch für einen eventuellen Weiterverkauf in einigen Jahren wichtig.

 

Die Wohnungspreise in Ländern wie Deutschland, Österreich und Italien steigen stetig weiter an. Studien wie etwa der Property Index von Deloitte Real Estate helfen Ihnen dabei, sich hier einen guten Eindruck zu verschaffen.

 

Dort ist auch zu sehen, dass Sie in Osteuropa aktuell die günstigsten Immobilien erhalten. Vor allem Russland und Ungarn sind zu nennen – in Budapest erhalten Sie einen Quadratmeter Liegenschaft schon ab 1’000 CHF. Auch in Portugal sind die Immobilien aktuell verhältnismässig günstig.

 

Tipps für den Hauskauf im Ausland

Bevor Sie das gewünschte Haus am Meer oder eine andere Auslandsimmobilie kaufen, sollten Sie sich gründlich beraten lassen. Ausserdem sehen Sie hier noch einmal die wichtigsten Tipps für die Investition in eine Immobilie in einem anderen Land:

 

  • Informieren Sie sich vor der Investition gründlich darüber, ob Sie eine Aufenthaltsbewilligung im Zielland erhalten können
  • Denken Sie daran, dass Auslandsimmobilien weniger eine Investition und mehr ein Luxusobjekt darstellen, da sie häufig eine geringe Lebensdauer haben
  • Lassen Sie sich viel Zeit für die Recherche und heuern Sie einen einheimischen Makler an, der Erfahrung mit Schweizer Kunden hat
  • Besichtigen Sie die gewünschte Region zu verschiedenen Jahreszeiten
  • Achten Sie gut auf die Bausubstanz, auf den Zustand der Liegenschaft und auf die Ausstattung, anstatt sich etwa von einem grossen Pool blenden zu lassen
  • Wichtig ist auch der Standort: Überprüfen Sie die Infrastruktur, den Anschluss an öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten, Banken und Flughäfen
  • Agieren Sie mit einem möglichst grossen finanziellen Puffer und bedenken Sie alle anfallenden Nebenkosten
  • Scheuen Sie nicht davor zurück, beim Immobilienkauf im Ausland zu feilschen, um einen besseren Kaufpreis zu erzielen
  • Überprüfen Sie, dass die gewünschte Immobilie keine offenen Steuern oder Gebühren hat
  • Informieren Sie sich darüber, welche Steuern und weiteren Kosten Sie zahlen müssen
  • Recherchieren Sie, ob sich eventuell eine Vermietung als Ferienimmobilie lohnt
  • Gehen Sie sicher, dass die Immobilie auch wirklich Ihnen gehört, indem Sie vom Makler Dokumente wie die Verkaufsvollmacht und den Grundbuch- und Eigentumsregisterauszug verlangen

 

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