Wie die Ergebnisse des Recherche-Projektes „Cities for Rent“ zeigen, drängen einzelne Grossunternehmen kleinere Investoren auf dem europäischen Immobilienmarkt immer mehr ins Abseits. Die Verschiebung der Besitzverhältnisse stösst dabei einen Prozess an, dessen Folgen bisher kaum absehbar sind. Dieser Beitrag, kommentiert von unserem CSO und Immobilien-Experten Adrian Künzi, beleuchtet die Ergebnisse zur europäischen Immobiliensituation und die Konsequenzen für private Investoren.

Die Mieten werden teurer und somit werden Alteingesessene plötzlich zur Randgruppe, die an die Stadtgrenzen oder darüber hinaus verdrängt werden. Dies bestätigt auch die Arbeit des europaweiten Recherche-Projekts „Cities for Rent“, welches in 16 europäischen Hauptstädten und Metropolen den Wohnungsmarkt untersucht und Informationen zusammengetragen hat. Auch Schweizer Investigativjournalisten haben sich an der breit aufgestellten Arbeit rund um den europäischen Immobilienmarkt beteiligt – mit dabei das digitale Magazin Republik sowie das unabhängige und gemeinnützige Recherche-Team von Reflekt. Die einzelnen Ergebnisse ergeben in Summe ein grosses, zum Teil erschreckendes Bild: Eine Wohnungskrise, die erst am Anfang steht, auf gewaltige Ursachen und neue Akteure zurückzuführt, wobei die Folgen bisher kaum abzusehen sind.

 

Die aktuelle Situation auf dem europäischen Wohnungsmarkt

Was wir wissen: Wohnungen sind rar, aber begehrt, was zu immer höheren Preisen führt. Mit den steigenden Mietpreisen in fast allen Wirtschaftszentren geht auch eine Verdrängung der Anwohner aus dem Stadtkern einher. Investoren treten dabei als entscheidender Akteure auf, die erkannt haben, dass Wohnen ein krisenfestes Geschäft ist, mit dem ordentlich Rendite erzielt werden kann. Grosse, teilweise multinationale Unternehmen kaufen zunehmend Wohnungen in europäischen Städten auf, um ihre Rendite zu sichern. Zu den Investoren gehören bekannte Grössen wie die US-amerikanische Investmentgesellschaft Blackstone, die Axa-Gruppe oder auch Swiss Life. Auf den meisten Wohnungsmärkten dominieren zwar lokale Akteure, dennoch vertreiben auch diese verstärkt private Investoren. In Zürich investiert die Credit Suisse mit über einer Milliarde den höchsten Betrag in den Immobilienmarkt.

Mit dem Besitz vieler Immobilien und damit Wohnraum nimmt die Macht dieser modernen Grossgrundbesitzer zu – dabei ist nur wenig über sie bekannt. „Es ist ein grosses Problem, dass wir keine Ahnung haben, wem die Häuser in unseren Städten gehören“, sagt Kim van Sparrentak, niederländische Abgeordnete der Grünen im Europäischen Parlament. Sie ist Autorin eines Berichts, der sich mit bezahlbarem Wohnraum auseinandersetzt. Dieser verweist unter anderem auf zwei Tendenzen. Zum einen wird das Wohnen in grossen Städten immer teurer, zum anderen werden Wohnimmobilien zunehmend zu Anlageobjekten. Der Bericht kommt zu dem Fazit, dass Transparenz ein entscheidender Faktor ist, wenn es darum geht, Verzerrungen auf dem Wohnungsmarkt zu vermeiden oder Geldwäscherei zu verhindern. Mit dieser Erkenntnis zielt der kritische Bericht auf den wunden Punkt des europäischen Immobilienmarktes, denn wenn es ihm an etwas fehlt, dann an Transparenz.

Wie sieht die Situation auf dem Schweizer Wohnungsmarkt aus?

Die Recherchearbeit des Schweizer Teams konzentriert sich aufgrund der Grösse und Wirtschaftsstärke auf Zürich. Die Relevanz für eine solche Analyse begründet sich hierzulande durch die tiefe Eigentumsquote mit etwa 40 Prozent. Das heisst, dass 60 Prozent der Schweizer Bevölkerung zur Miete wohnt und damit unmittelbar von den Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt betroffen ist. In Zürich liegt der Prozentsatz der Mieter sogar bei rund 90 Prozent und führt damit die europäischen Spitze an.

Im Kontext der hohen Mieterquote ist die Betrachtung des durchschnittlichen Nettomietpreises interessant. Zürich teilt sich mit London, Paris und Oslo die Spitzenplätze, wenn es um die höchste Durchschnittsnettomiete geht. Damit liegt die Stadt deutlich vor Metropolen wie Berlin, Wien und Brüssel. „Die Wohnungspreise sind in den letzten Jahrzehnten gestiegen, und die Haushalte wenden einen grösseren Anteil ihres Budgets für Wohnkosten auf als früher“, hält die OECD in einem Bericht zur Lage in Europa fest. Besonders jobreiche, urbane Gebiete und einkommensschwache Haushalte sind von dem Druck betroffen, einen bezahlbaren Wohnraum zu finden. Setzt man die Miete mit dem durchschnittlich verfügbaren Haushaltseinkommen ins Verhältnis, lässt sich ermitteln, wie bezahlbar eine Wohnung ist. In Städten wie London und Paris liegt dieses deutlich unter demjenigen in Zürich, was die ohnehin schon hohen Mieten noch höher wirken lässt. In London verschlingen die Wohnkosten laut Schätzungen durchschnittlich mehr als 40 Prozent des Einkommens.

Dabei stellt sich die Frage, ob sich die Empfehlung, nicht mehr als ein Drittel seines Einkommens für das Mietbudget einzuplanen, in der Schweiz noch realistisch umzusetzen ist. „Je höher die Mieten steigen, desto schwieriger wird es dieses Prinzip anzuwenden“, so Adrian Künzi, Co-Founder und CSO von Properti. „Es gibt jedoch gewisse Regionen, besonders in den Städten wie Zürich, Zug oder Genf, in welchen häufig finanzstarke Mieter gefunden werden können. Eine viel wichtigere Frage, die sich meiner Meinung nach stellt, ist: Wie lange sind die Interessenten bereit diese Preise zu bezahlen? Dasselbe gilt natürlich auch für den Kauf von Immobilien.“ Wie Adrian Künzi, der selbst als Makler tätig ist, weiter preisgibt, machen sich die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt auch bei der Vermittlung von Häusern und Wohnungen bemerkbar: „Wir verfolgen die Entwicklungen seit einiger Zeit mit Sorge. Klar, der Kauf einer Liegenschaft ist gefragter denn je. Jedoch stellt sich zunehmend die Frage, wer sich dies noch leisten kann“, so Künzi. „Bei den Mieten gibt es starke regionale Unterschiede, was die Vermietung unter Umständen ziemlich erschweren kann. Der Markt wird immer umkämpfter, für Makler und Interessenten, denn jeder will ein möglichst grosses Stück vom Kuchen abhaben.“ Besonders im Raum Zürich liest man immer wieder von Massenbesichtigungen mit über 100 Interessenten.

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Zürich, die Spitze des Eisbergs

Einer der wichtigsten Gründe für die steigenden Preise ist die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum in zentralen und attraktiven Stadtgebieten. Laut Raumwissenschaftlerin Sibylle Wälty vom Wohnforum der ETH gibt es „schlicht nicht genug Wohnraum für all die Menschen, die in den Städten arbeiten und dort auch wohnen möchten.“ In den vergangenen Jahrzehnten hätten globale Wirtschaftszentren wie Zürich an Attraktivität gewonnen – für Unternehmen wie Startups und Tech-Firmen, aber auch für kaufkräftige Privatpersonen. Diese Entwicklung führt zu einer Nachfrage an Wohnraum, mit der das beschränkte Angebot nicht mithalten kann. 

Dabei lässt sich Zürich als die Spitze des Eisberges im Schweizer Immobiliengeschäft betiteln. Michael Trübestein, Professor an der Hochschule Luzern mit dem Spezialgebiet Immobilien und institutionelle Anleger, nennt die Zürcher Immobilienmarkt einen extremen Markt. Die gute Lage und eine hohe Investitionssicherheit treffen hier auf eine positive Zuwanderung, dabei aber auf sehr knappe Landreserven und viel verfügbares Kapital. Allein in dem Zeitraum zwischen 2008 und 2018 führt diese Entwicklung zu einer Verdoppelung des Preises für den Kauf von Wohnimmobilien. 

Mit der allgemeinen Mietpreiserhöhung drängen auch immer mehr Grossinvestoren auf den Markt und teilen den verfügbaren Wohnraum unter sich auf. Man kann den Wohnungsmarkt mit dem Brettspiel „Monopoly“ kurz vor Spielende vergleichen. Wer keine oder nur wenige Grundstücke und Liegenschaften besitzt, spielt mehr schlecht als recht, da der Aufkauf durch grosse Investoren kaum aufzuhalten ist. In Zürich besassen Ende 2020 Firmen, Pensionskassen, Anlagestiftungen, Immobilien-Fonds, Vereine und sonstige Stiftungen mehr als 31 Prozent der Zürcher Wohnungen. Die Zunahme der Unternehmen ging dabei fast gänzlich auf die Kosten der privaten Wohnungsbesitzer.

Der Geldstrom, der mit den Grossinvestoren in den Wohnungsmarkt fliesst, ist eine Art „Self-fulfilling prophecy“. Mit den steigenden Wohnungspreisen können sich immer weniger Leute eine Wohnung leisten. All jene, die dies noch können, werden aus Angst vor hohen Mieten noch versuchen eine zu kaufen, was den Preis wiederum noch weiter steigen lässt. Langfristig werden daher wahrscheinlich noch mehr Leute zur Miete wohnen, was Wohnungen aus der Investmentperspektive noch rentabler macht. Betrachtet man diese Spirale aus Sicht der Mieter, für welche die Wohnung kein Investment, sondern das Zuhause ist, offenbart sich ein riesiges Dilemma. Bevor Wohnungen renoviert, vermietet und weitergehandelt werden können, sind nämlich oft diejenigen im Weg, die darin wohnen.

Die Sache mit der Transparenz auf dem Immobilienmarkt

Wie eingangs schon erwähnt, lasten die Experten dem europäischen Immobilienmarkt Intransparenz an. Wie sich das in der Praxis verhält, konnten die jeweiligen Recherche-Teams bei ihrer Arbeit feststellen. Trotz monatelanger Recherchen konnten die Teams nicht für alle grossen Immobilien-Unternehmen eruieren, wie stark die Unternehmen jeweils zugelegt haben – was sich wiederum auf die mangelnde Transparenz zurückführen lässt. Beispielsweise muss in keinem Land die Anzahl an Wohnungen einzelner Immobilienbesitzer offengelegt werden. Zudem ist der Zugang zum Grundbuch und somit zu den Informationen über die Anzahl der Grundstücke eines Unternehmens von Land zu Land unterschiedlich geregelt. Im internationalen Städtevergleich bewegt sich Zürich irgendwo in der Mitte. Das Grundbuch ist noch nicht vollumfänglich digitalisiert. Anfragen sind daher nur per Telefon oder auf schriftliche Anfrage hin möglich. Pro Tag ist zudem nur eine begrenzte Anzahl an Anfragen möglich, die sich auf bestimmte Adressen aber nicht auf Eigentümer beziehen dürfen. 

Ausländische Investoren in der Schweiz

Durch die hiesige Gesetzgebung spielen ausländische Investoren in der Schweiz eine eher untergeordnete Rolle. Das zeigen auch die Ergebnisse der Recherche, bei denen Zürich im europäischen Vergleich auf dem zweiten Platz die wenigsten ausländischen Investoren vorweisen kann. Durch die sogenannte Lex Koller wird seit 1983 der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland geregelt. In der ursprünglichen Version waren sowohl Wohn- als auch Geschäftsliegenschaften eingeschlossen, 1997 wurde das Gesetz entschärft und der Erwerb von Geschäftsliegenschaften ermöglicht. 

Indirekt fliesst dennoch ausländisches Kapital in den Schweizer Wohnungsmarkt. Um welche Beträge es dabei geht, ist nicht abzuschätzen, da die Anteilseigner von Immobilienfonds komplett intransparent sind. Experten gehen jedoch davon aus, dass der Anteil eher gering ist und Schweizer Kapital den mit Abstand grössten Teil der Finanzialisierung des Schweizer Wohnungsmarktes beiträgt. Eine Öffnung für ausländische Investoren hätte mit Sicherheit einen negativen Effekt und höhere Preise zur Folge. Beispiele, wie ausländische Investoren ihr Kapital in teuren Wohnimmobilien deponieren und damit den Markt beeinflussen, gibt es in Deutschland oder anderen Nachbarländern zahlreich. 

Robert Weinert von Wüest Partner gibt allerding zu bedenken, dass aufgrund des hohen Reifegrades des Marktes und des Währungsrisikos, Wohnimmobilien für ausländische Investoren auch ohne Lex Koller nicht besonders attraktiv seien. 

 

Unser Kommentar: Adrian Künzi, Co-Founder und CSO, Properti AG 

Wie einleitend schon zusammengefasst, die Ergebnisse des Recherche-Projekts zeichnen kein rosiges Bild zum europäischen Immobilienmarkt. Auch in der Schweiz wird diese Entwicklung seit langer Zeit mit Sorge verfolgt. Denn mit der grossen Nachfrage nach Liegenschaften stellen sich zwei grosse Fragen: Wer kann sich den Kauf überhaupt noch leisten? Und lohnt sich die Investition für eine Vermietung überhaupt, bei den sich regional stark unterscheidenden Mietzinsen? Der Verkauf eines Hauses macht im Raum Zürich grundsätzlich wenig Sinn, da hier Häuser ein rares Gut darstellen. Gut beraten ist, wer sich Gedanken darüber macht, ob man die Immobilie vererben oder vermieten möchte. Entscheidet man sich doch für den Verkauf, weil die Immobilie nicht für Selbstzwecke genutzt wird, kann diese – dank der aktuellen Marktlage – dennoch zum bestmöglichen Preis veräussert werden. 

Für Kaufinteressenten ist die Investition eine Frage des Geldes. Zu “normalen Preisen” kann man in Städten wie Zürich nichts kaufen, weshalb es viele mit einem kleineren Budget in die Randregionen zieht. Wie in dem Artikel beschrieben, wird der Markt immer umkämpfter, nicht nur für Interessenten, sondern auch für Makler. Besonders im Raum Zürich liest man immer häufiger von Massenbesichtigungen mit mehreren hundert Interessenten. Aber, wie lange werden sich die Interessenten das noch antun?!

Für die Mieter wird es mit den steigenden Mieten zunehmend schwerer sich nach dem empfohlenen Ein-Drittel-Prinzip zu richten. Besonders in gewissen Regionen wie Zug, Genf oder Zürich finden Vermieter für Immobilien mit hohen Mietzinsen immer noch genügend finanzstarke Mieter. Und solange es diese gibt, können exorbitante Mietzinsen weiterhin gerechtfertigt werden. 

 

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