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Erbrecht Schweiz – 5 häufige Streitfälle um das Immobilienerbe

Erbrecht Schweiz - 5 häufige Fragen zum Immobilienerbe

Immobilien sind oft ein besonders wertvoller Bestandteil eines Erbes. Zugleich sind sie emotional besetzt und stellen eventuell für manche Erben eine Lebensgrundlage, für andere hingegen eine Last dar. Entsprechend können hier schnell Streitigkeiten entstehen. 

Umso wichtiger ist es, sich frühzeitig mit den Erbfall-Regelungen rund um die Immobilien zu beschäftigen. Erblasser sollten mit den zukünftigen Erben sprechen und eine gute Lösung im Testament oder im Erbvertrag festhalten. 

In diesem Beitrag lesen Sie, welche häufigen Streitfälle es beim Immobilienerbe gibt und wie sich diese am besten lösen oder sogar von Anfang an vermeiden lassen. Dabei gilt: Je genauer der Erblassende seinen Willen festgehalten hat, desto einfacher ist es, Konflikte zu vermeiden.

Wer erbt wie viel?

Die häufigste Streitfrage im Erbfall besteht darin, wer wie viel erbt. Häufig sind mehrere Erben vorhanden, die sich alle einen Teil des Erbes versprechen. Wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegt, wird die gesetzliche Erbfolge beachtet. Dieses sogenannte Parentelsystem gibt an, welche Personen in welcher Reihenfolge erbberechtigt sind.

Dabei gilt in der Schweiz, ebenso wie in vielen anderen europäischen Ländern, dass die Parentelen nach dem Grad der Verwandtschaft geordnet sind. Angehörige der zweiten oder dritten Ordnung erben nur dann, wenn aus der vorangehenden Parentel keine Verwandten existieren. Mit der dritten Ordnung endet die Erbberechtigung der Verwandten.

Erbrecht Schweiz - Wer ist erbberechtigt?

Übrigens: Erblassende haben das Recht, ihr Erbe an die Person zu geben, die sie wählen. Dies müssen nicht unbedingt Verwandte sein. Jedoch ist es wichtig, die Präferenzen genau festzuhalten. Wenn die berechtigten Erben nicht explizit auf ihr Erbe verzichten, haben sie laut Schweizer Erbrecht trotz einer eventuellen Enterbung das Recht auf ihren Pflichtteil.

Wie lässt sich der Erbvorbezug fair gestalten?

Der sogenannte Erbvorbezug kommt in der Schweiz häufig zum Einsatz. Es handelt sich hier um eine Schenkung oder die «lebzeitige unentgeltliche Zuwendung eines Vermögenswertes». Wenn Eltern ihren Kindern eine derartige finanzielle Zuwendung zukommen lassen, besteht die Ausgleichungspflicht gegenüber gleichgestellten Erben bei Todesfall – es sei denn, diese wurde ausdrücklich wegbedungen.

Dennoch darf die Schenkung den Pflichtteil der übrigen Erben nicht verletzen. Entsprechend ist es wichtig, bei der Schenkung der Immobilie an die Ausgleichungspflicht zu denken. Anderenfalls kommt es zu üblen Überraschungen, wie etwa, dass der vorbeziehende Erbe, der in der Immobilie lebt, diese verkaufen muss, um den anderen Erben ihren Pflichtteil auszuzahlen. 

Bei der Erbteilung gilt stets der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todesfalls. Wenn die Immobilie zwischen Schenkung und Todesfall an Wert gewonnen hat, muss der vorbeziehende Erbe diesen Wertgewinn finanziell ausgleichen. 

Alternativ zu einem Erbvorbezug ist es auch möglich, die Immobilie zum Verkehrswert an eines der Kinder zu verkaufen oder eine gemischte Schenkung zu wählen. So bleibt die Immobilie in der Familie und die Details sind bereits vor dem Todesfall. Die Eltern haben dabei die Möglichkeit, sich ein Nutzniessungsrecht oder ein Wohnrecht vorzubehalten. 


Tipp: Wenn Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder übertragen, gibt es komplexe steuerliche Aspekte zu beachten. Lassen Sie sich dazu am besten von einem Experten beraten.

Was tun, wenn es eine Immobilie und mehrere interessierte Erben gibt?

Wann immer es mehrere Erben gibt, werden diese automatisch Teil einer Erbengemeinschaft. Es handelt sich um eine «Zwangsgemeinschaft», die die Erbmasse als Gemeinschaft besitzt. Das bedeutet, dass Erben nicht allein über Teile der Erbschaft verfügen können. Sie haften gemeinsam und müssen auch gemeinsam, und zwar einstimmig, entscheiden. 

Bei Immobilien kommt es hier häufig zu Konflikten, weil manche Erben das Objekt behalten oder selbst bewohnen möchten, während andere für den Verkauf stimmen. Zunächst einmal ist wichtig zu wissen, dass die Erbengemeinschaft auch die Pflichten erbt, also zum Beispiel den Immobilienkredit weiter bedienen muss. Dabei haften Erben auch für die Versäumnisse anderer Erben, und zwar mit ihrem privaten Vermögen. 

Falls die anderen Erben damit einverstanden sind, dass einer der Erben das Objekt kauft, ist eine Schätzung des Immobilienwertes durch einen Experten sinnvoll. So lässt sich der Kaufpreis festlegen. Der kaufende Erbe zahlt dann den anderen Erben ihren jeweiligen Anteil als Hauspreis aus. 

Übrigens: Auch beim Immobilienerbe fällt eine Grundstückgewinnsteuer an. 

Wenn es zu einer Pattsituation in Bezug auf den Umgang mit dem Erbe kommt, ist die Erbteilungsklage die beste Lösung. Diese erlaubt es Erben, ihren jeweiligen Anteil einzufordern und dann aus der Erbengemeinschaft auszutreten. Allerdings handelt es sich hier um teure, langwierige Klagen, weshalb sie den letzten Ausweg darstellen sollten. Versuchen Sie es zunächst mit einer professionellen Mediation.

Im Rahmen der Erbteilung kommt es manchmal dazu, dass die Immobilie auf Anordnung des Gerichts versteigert wird. Diese Versteigerung kann intern unter den Erben oder extern am Markt stattfinden. Bei der internen Versteigerung gibt es die Gefahr, dass ein Erbe den Preis künstlich in die Höhe treibt, um dem anderen Erben «eins auszuwischen». Daher ist die Versteigerung am Markt die bessere Wahl, stellt aber auch keine Garantie für einen guten Preis dar. Idealerweise sollte die geerbte Immobilie daher durch einen Immobilienmakler verkauft werden.

Tipp: Erbengemeinschaften können über Jahre oder Jahrzehnte zusammenbleiben. Sie setzen sich immer neu zusammen, da verstorbene Mitglieder durch ihre Erben ersetzt werden. Somit werden sie immer grösser und heterogener, dadurch aber auch volatiler. Daher ist es sinnvoll, die Erbengemeinschaft zu einem guten Zeitpunkt aufzulösen – auch, wenn keinerlei Probleme vorliegen.

Was hat es mit dem Pflichtanteil auf sich?

Der Pflichtteil schützt Erben wie Ehegatten, Kinder und Eltern. Sie erhalten also auch dann, wenn sie nicht im Testament erwähnt werden, einen Teil des Erbes. Dieser Pflichtteilsschutz kann nur in gravierenden Fällen entzogen werden. Wenn etwa der Erbe eine gravierende Straftat gegen den Erblasser oder eine ihm nahestehende Person begangen hat, kann ihm das Pflichtteilsrecht entzogen werden. 

Laut Schweizerischem Zivilgesetzbuch beträgt der Pflichtteil:

  • Bei Nachkommen wie Kindern, Enkeln und Urenkeln jeweils drei Viertel des gesetzlichen Erbteils

  • Bei Ehepartnern und eingetragenen Partnern die Hälfte des gesetzlichen Erbteils

  • Bei Eltern je die Hälfte des gesetzlichen Erbteils 

Dabei gilt, dass Eltern nur dann Anspruch auf ihren Pflichtteil haben, wenn der Erblasser keine Kinder hat. 

Übrigens: Der Pflichtteil ist zum Beispiel in Deutschland etwas anders gestaltet. Dort haben die Erben Anrecht auf die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils. In der Schweiz fällt diese Regelung für die Kinder, Enkel und Urenkel des Erblassers daher günstiger aus. 

Eine schwierige Situation beim Pflichtteil besteht darin, dass der überlebende Partner die Immobilie nicht allein halten kann, da er den anderen Erben ihren Pflichtteil aus der Erbmasse auszahlen muss. Hier ist das Testament eine Möglichkeit, entsprechende Lösungen festzuhalten. Zudem können die anderen Erben auf ihren Pflichtteil verzichten. 

Zudem hängt die Höhe der Erbquote des überlebenden Partners davon ab, welche weiteren gesetzlichen Erben es gibt und wie deren Beziehung zum Erblasser war. 

Die folgenden Regelungen gelten hier laut Schweizer Erbrecht: 

  • Neben Erben der 1. Parentel erhält der überlebende Ehegatte die Hälfte der Erbschaft

  • Neben Erben der 2. Parentel erhält der überlebende Ehegatte drei Viertel der Erbschaft

  • Wenn keine Nachkommen der elterlichen Parentel vorhanden sind, erhält der überlebende Ehegatte die ganze Erbschaft 

Hinweis: In Deutschland gibt es im Rahmen des Berliner Testaments die Möglichkeit, überlebende Ehegatten zum Alleinerben zu machen. Erst, wenn auch die überlebende Person verstirbt, erben die anderen Erbberechtigten. Dies lässt sich auch per Strafklausel verstärken. Das Schweizerische Erbrecht kennt hingegen nur Einzeltestamente und Erbverträge, weshalb gemeinschaftliche Testamente von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern leider nicht gültig sind. 

Wie lässt sich garantieren, dass der überlebende Ehepartner weiterhin in der Immobilie leben darf?

Häufig kommt es vor, dass die Immobilie vermietet wurde, etwa an die eigenen Kinder, und dass die Mieter nach dem Tod eines Ehepartners nicht ausziehen wollen. Zugleich stellt diese Immobilie oft die einzige Möglichkeit für den hinterbliebenen Partner dar, weiterhin zu einem günstigen Preis zu wohnen. 

Hier ist es sinnvoll, schon früh eine Nutzniessung zu vereinbaren. Im Rahmen einer frühzeitigen Nachlassplanung gelingt es, genau dieses Risiko auszuschliessen. Suchen Sie daher das Gespräch mit Ihren Kindern oder anderen Personen, die die in Frage stehende Immobilie nutzen. Das gilt auch für den Erbvorbezug. 

Das Recht auf Nutzniessung ist nur dann gültig, wenn es eine öffentlich beurkundete Vereinbarung gibt. Zudem muss es im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung kann anstelle einer Schenkung erfolgen. Das bedeutet, dass der Begünstigte zwar die Vorteile der Immobilie geniessen darf, er aber nicht zum Immobilieneigentümer wird. 

In anderen Fällen ist es sinnvoll, die Immobilie schon vor dem Todesfall an die Kinder zu übertragen. So ist der überlebende Ehepartner nicht dazu gezwungen, das Haus zu verkaufen, um Pflege- und Heimkosten zu bezahlen. Da er keine Eigentumsrechte an der Immobilie mehr hat, ist bereits vor dem Todesfall alles Finanzielle geregelt.

Beim Immobilienerbe handelt es sich um eine komplexe Angelegenheit, die häufig zu Erbauseinandersetzungen über die Immobilie, die Grunderwerbsteuer oder den Pflichtteil führen kann. Gern beraten wir Sie zum Erbrecht in der Schweiz und zum besten Umgang mit einer geerbten Immobilie – nehmen Sie hier Kontakt zu uns auf, um ein Gespräch zu vereinbaren!

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