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Grundstückgewinnsteuer – was verdient der Staat?

Moderne Villa - wie viel verdient der Staat an der Grundstückgewinnsteuer dieser Immobilie?

Beim Verkauf von Liegenschaften in der Schweiz fällt so gut wie immer die Grundstückgewinnsteuer an. Dieses Geld geht an den Staat, genauer gesagt an den jeweiligen Kanton. In den letzten Jahren sind die Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer drastisch gestiegen – im Aargau haben sie sich seit 2010 sogar verdoppelt. 

In diesem Beitrag lesen Sie, was die Grundstückgewinnsteuer ist und wie sie berechnet wird, was mit der Steuer passiert, warum die hohen Einnahmen in der Kritik stehen und in welchen Kantonen die höchsten Grundstückgewinnsteuern anfallen. So können Sie sich rechtzeitig vor dem möglichen Verkauf über die finanziellen Folgen informieren.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Steuer, die auf den erzielten Gewinn beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz anfällt. Mit dem Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten gemeint. Auch wertvermehrende Investitionen lassen sich vom Gewinn abziehen. 

Das Ziel der Grundstückgewinnsteuer besteht darin, die Spekulation mit Immobilien zu verhindern. Je kürzer eine Immobilie besessen wurde, desto höher ist daher die Steuer beim Verkauf. Mit einer langen Haltedauer hingegen sinkt die Grundstückgewinnsteuer. Dennoch fällt diese Steuer beim Verkauf an und schmälert daher den Gewinn. 

Tipp: Hier lesen Sie mehr zur Grundstückgewinnsteuer und zu Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Grundstückgewinnsteuer ist in jedem Schweizer Kanton unterschiedlich hoch. Meist verläuft sie progressiv und lässt sich aufschieben, falls der Verkäufer innerhalb von zwei Jahren eine Ersatzimmobilie erwirbt. 

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab und sieht in jeder Situation etwas anders aus. Grundsätzlich berechnet sich die Steuer aus dem Erlös beim Verkauf abzüglich der Anlagekosten (=damaliger Erwerbspreis + wertvermehrende Anlagekosten). Daraus entsteht der Grundstückgewinn, der dann zu einem bestimmten Satz besteuert wird. 

Diese drei Faktoren sind massgebend für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer:

  • Höhe des Gewinns aus dem Verkauf
  • Dauer des Besitzes
  • Ort der Liegenschaft

Der höchstmögliche Wert für die Grundstückgewinnsteuer liegt bei 40 Prozent – er fällt dann an, wenn das Objekt nach weniger als einem Jahr weiterverkauft wird. Nach 10 Jahren Besitz fallen durchschnittlich noch 22 Prozent Steuern an und nach 25 Jahren Besitz nur noch 5 Prozent. 0 Prozent sind es allerdings nur selten. 

Übrigens: Alle anderen wichtigen Steuern für Haus- und Wohnungseigentümer haben wir Ihnen hier aufgelistet. 

Wer profitiert von der Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die inzwischen für viele Schweizer Kantone eine wichtige Einnahmequelle darstellt. Wie alle Steuergelder gehört die Grundstückgewinnsteuer dem Staat. Sie verbleibt in dem Kanton, in dem sie erhoben wurde. 

Im Kanton St. Gallen hat die Grundstückgewinnsteuer im Jahr 2018 zum Beispiel 100 Millionen Franken eingebracht. Dies ist die viertgrösste Einnahmequelle des Kantons. Sie wird, wie andere Steuergelder, für Systeme der sozialen Sicherheit, für Entlohnung von Beschäftigten im öffentlichen Dienst, für Infrastruktur und weitere öffentliche Services benutzt, kommt also letztendlich allen Schweizer Bürgern zugute. 

Die Tarifautonomie der Kantone bedeutet, dass jeder Kanton unterschiedliche Werte bei der Grundstückgewinnsteuer erzielt. Fest steht aber, dass die Gewinne aus der Steuer in den letzten Jahren drastisch gestiegen sind: Im Jahr 2010 nahm die Eidgenossenschaft 1,6 Milliarden Franken aus der Grundstückgewinnsteuer ein, während es im Jahr 2020 bereits 2,5 Milliarden waren. Das entspricht einer Steigerung von über 50 Prozent.

Die Debatte um die hohen Gewinne aus der Grundstückgewinnsteuer

Kritiker wie der Hauseigentümerverband stellen in Frage, ob die Grundstückgewinnsteuer noch ihren ursprünglichen Zweck erfüllt, die Spekulation mit Immobilien weniger attraktiv zu machen. Das vorherrschende Gefühl ist, dass private Eigenheimbesitzer, die ihr Haus nach vielen Jahren verkaufen möchten, hier zu Unrecht hoch besteuert werden. 

Allerdings muss dabei bedacht werden, dass die hohen Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer auch an den stetig steigenden Immobilienpreisen in der Schweiz liegen. Dennoch empfinden es viele Verkäufer als unfair, wenn sie selbst nach Besitzzeiten von 25 oder 30 Jahren mindestens 5 Prozent Grundstückgewinnsteuer zahlen müssen. 

Entsprechend gibt es Forderungen, dass die Grundstückgewinnsteuer für nicht zur Spekulation gedachte Objekte wegfallen sollte. Zudem fordert der Hauseigentümerverband eine Deckelung mit einer absoluten Höhe bei einer bestimmten Besitzdauer. 

Auf der anderen Seite gibt es politische Stimmen, die die Grundstückgewinnsteuer befürworten. Schliesslich steige sie vor allem an Orten, an denen zahlungsfähige Personen ihre Immobilien zu einem hohen Gewinn verkaufen. Hinzu kommt, dass die Kantone und Gemeinden sich an ihre lukrative Ertragsquelle gewöhnt haben, die letztendlich dem Gemeinwohl und dem sozialen Ausgleich dient. Entsprechend wird es schwer sein, hier Änderungen umzusetzen.

Wo ist die Grundstückgewinnsteuer am höchsten?

Die Grundstückgewinnsteuer wird oft auch als «Spekulations-Riegel» bezeichnet. Denn sie soll gerade in wohlhabenden Gebieten die Spekulation mit Immobilien verhindern, die nur auf schnelle Gewinne aus ist. 

In Kantonen wie St. Gallen und Basel-Land sind die Sätze der Grundstückgewinnsteuer besonders hoch: In St. Gallen liegt die Steuer bei 26,4 Prozent und in Basel-Land bei 25 Prozent. Hingegen fallen im Wallis nur 5 Prozent an. Und in Genf müssen Verkäufer nach einer Besitzdauer von 20 Jahren gar keine Grundstückgewinnsteuer mehr entrichten. 

Noch ein Beispiel: Bei einem Gewinn von 200’000 Franken müssen Verkäufer, die innerhalb von fünf Jahren verkaufen, in der Stadt Zug 20’000 Franken Grundstückgewinnsteuer zahlen. In Frauenfeld läge die Steuer hingegen bei 80’000 Franken, also viermal höher. 

Was bedeutet das für Verkäufer?

Verkäufer sollten sich so früh wie möglich – idealerweise schon beim Kauf der Immobilie – mit der gültigen Grundstückgewinnsteuer in ihrem Kanton beschäftigen. Je nachdem, was Sie mit der Immobilie vorhaben, lässt sich die Steuer deutlich senken. Auf jeden Fall sollte Ihnen bewusst sein, dass Sie selbst beim Verkauf einer geerbten Immobilie eventuell aufgrund der Grundstückgewinnsteuer eine deutliche Gewinnschmälerung zu erwarten haben. 

Die Steuern beim Hausverkauf entscheiden oft über die Frage, ob sich der Verkauf überhaupt lohnt. Auch beim Wohnungsverkauf fallen diese Steuern, die auch als Liegenschaftsgewinnsteuern bekannt sind, an. Lassen Sie sich daher am besten von einem erfahrenen Experten beraten. 

Schon heute können Sie mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner herausfinden, wie hoch die Hausverkauf-Steuern für Sie wären, wenn Sie heute verkaufen würden. Dies hilft dabei, eine informierte Entscheidung zu treffen. Berechnen Sie jetzt Ihren Steuersatz!


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