Hauseigentümer kennen Sie, die Grundstückgewinnsteuer. Wer ein Haus verkauft, muss den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Aber nicht nur die Hausverkäufer, sondern auch die Käufer können von der Grundstückgewinnsteuer betroffen sein – und zwar dann, wenn der Verkäufer sie nicht bezahlt. Daher Achtung beim Hauskauf, die Grundstückgewinnsteuer geht früher oder später jeden Eigentümer etwas an. In diesem Beitrag erfahren Sie alle Grundlagen, die sie zu der Grundstückgewinnsteuer kennen müssen.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die bei der Veräusserung eines Grundstücks fällig wird (StHG Art. 12 Abs. 1 und 2). Der Fiskus erhebt auf den Verkaufsgewinn eines Grundstücks Steuern. Dabei gilt, je kürzer die Besitzdauer, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. 

Mit der Besteuerung auf Verkaufsgewinne von Grundstücken sollen kurzfristige Spekulationen eingedämmt werden. Die Grundstückgewinnsteuer ist daher nicht zu unterschätzen, zielen Sie auf eine Traumrendite ab.

Der Bund erhebt keine Grundstückgewinnsteuer. Stattdessen wird die Steuer in allen Kantonen erhoben und dies auch meistens ausschliesslich durch den Kanton. Doch es gibt auch hier einige Ausnahmen. In manchen Kantonen erheben die Gemeinden die Grundstückgewinnsteuer. 

  • Sache der Gemeinde ZG, ZH
  • Sache des Kantons BE, BS, FR, GR, JU, OW, SH

In den kantonalen Steuergesetzen ist die Steuer begrifflich nicht einheitlich definiert. Grundsätzlich wird aber jeder Gewinn aus der Veräusserung von Grundstücken oder Teilen davon, der Grundstückgewinnsteuer unterstellt. 
Der zu besteuernde Gewinn setzt sich aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis zusammen. Von diesem dürfen wertvermehrende Investitionen, Maklerprovisionen, Inseratekosten, Handänderungssteuern sowie Notariatskosten abgezogen werden.

Wussten Sie, dass Sie mit ein paar einfachen Tricks bei wertvermehrenden Investitionen Steuern sparen könne? Lesen Sie hier mehr dazu.

Eine Steuer – zwei Systeme

In der Schweiz werden bei der Grundstückgewinnsteuer zwei unterschiedliche Systeme angewandt – das monistische und das dualistische System. 

In dem monistischen System unterliegen alle Grundgewinne der Grundstückgewinnsteuer. Die Steuer wird auf die Gewinne natürlicher, aber auch juristischer Personen erhoben. Es handelt sich um eine exklusive Steuer, was bedeutete, dass die Gewinne ausschliesslich von dieser Steuer erfasst werden und keiner weiteren Belastung unterliegen. 

Im Gegensatz dazu unterliegen im dualistischen System nur die bei einer Veräusserung erzielten Grundgewinne von Privatvermögen natürlicher Personen der Grundstückgewinnsteuer. Die Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Immobilien des Geschäftsvermögens oder aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel wird mit der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst.

Die Besteuerung nach dem monistischen System erfolgt in den Kantonen ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI und JU, während die übrigen Kantone das dualistische System anwenden.

Im Kanton Genf unterliegt die Grundstückgewinnsteuer einer besonderen Regelung. Genau wie in allen anderen Kantonen variiert die Grundstückgewinnsteuer je nach Besitzdauer. Anders als im Rest der Schweiz verzichtet der Kanton jedoch ab einer Besitzdauer von 25 Jahren gänzlich auf die Erhebung einer Liegenschaftsgewinnsteuer. 

Eine gute Übersicht über die jeweiligen kantonalen Besonderheiten finden Sie hier: Kantone A – L und Kantone N – Z.

Jetzt Grundstückgewinnsteuer berechnen

Wie berechnet man die Grundstückgewinnsteuer?

Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer wird folgende Formel angewandt: 

Grundstückgewinn = Erlös – Anlagekosten

Der Erlös entspricht dem Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. 
Alle weiteren Leistungen des Erwerbers? Übernimmt beispielsweise der Käufer die Grundstückgewinnsteuer von dem Verkäufer, stellt die Steuer eine zusätzliche Kaufpreisleistung dar und ist zum Erlös zuzurechnen. Der Grund für diese Regelung liegt darin, dass der Verkäufer den Grundstückgewinn zu versteuern und zu bezahlen hat. 

Die Anlagekosten bestehen aus dem damaligen Erwerbspreis und den vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendungen. Diese Kosten können bei der Bestimmung des steuerbaren Gewinns vom Erlös abgezogen werden. 

Jetzt Grundstückgewinnsteuer berechnen

Steueraufschiebung und Ersatzbeschaffung

Die Grundstückgewinnsteuer ist in einigen Fällen nicht sofort fällig, sondern wird aufgeschoben. Zu diesen Sonderfällen kommt es beispielsweisen bei einem Eigentümerwechsel bei einer Erbschaft, einem Erbvorbezug oder einer Schenkung. Auch Handänderungen zwischen Eheleuten, die im Zusammenhang mit dem Güterrecht stehen, einer Trennung oder Scheidung wird die Steuer aufgeschoben. 

Aber Achtung: Aufgeschoben ist nicht gleich aufgehoben. Wenn die Liegenschaft einige Zeit später an einen Dritten verkauft wird, muss die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer nachgezahlt werden. Dabei wird auch hier die Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis versteuert, und nicht zum Übernahmepreis. Allerdings wird die Besitzdauer des vorherigen Eigentümers angerechnet. 

Ein weiterer Ausnahmefall für Zahlung der Grundstückgewinnsteuer ist die Ersatzbeschaffung. Investiert der Verkäufer den Verkaufserlös “innert einer angemessenen Frist” in ein neues Eigenheim in der Schweiz, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. In diesem Fall spricht man von der sogenannten Ersatzbeschaffung.

Wie die Besteuerung der Grundstückgewinne, handhaben die Kantone diese Frist in der Praxis ganz unterschiedlich. In der Regel muss die alte Liegenschaft nach spätestens ein bis zwei Jahren nach dem Kauf einer neuen Liegenschaft verkauft sein. Andersherum muss der Ersatzkauf zwei bis vier Jahren nach dem Verkauf der alten Liegenschaft erfolgen. 

Manche Kantone erweisen sich grosszügig, wenn die Ersatzbeschaffung im gleichen Kanton erfolgt: Wird die neue Liegenschaft während mindestens zehn Jahren nicht veräussert, entfällt die aufgehobene Grundstückgewinnsteuer für die alte Liegenschaft vollumfänglich. 

Wichtig zu wissen: Ein Steueraufschub ist für Zweit- und Ferienwohnung sowie bei vermieteten Liegenschaften nicht möglich. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern gilt der Aufschub nur für den selbst bewohnten Teil der Liegenschaft. 

Augen auf beim Hauskauf

Die Grundstückgewinnsteuer muss vom Verkäufer einer Liegenschaft bezahlt werden. Kann dieser der Verpflichtung nicht nachkommen, wird in den meisten Kantonen der neue Eigentümer vom Fiskus zur Kasse gebeten, um die Steuerschuld zu begleichen. 

Käufer aufgepasst: Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer begleicht. Dafür lassen Sie die voraussichtliche Steuer vom Steueramt schätzen und die geschuldete Steuer vom Verkäufer hinterlegen. Alternativ können Sie sich auch bei der Gemeinde des neuen Wohnorts erkundigen, ob Zahlungen der Grundstückgewinnsteuer ausstehend sind. 

Sie möchten mehr rund um das Thema Grundstückgewinnsteuer erfahren? Gerne helfen wir Ihnen im Rahmen eines kostenlosen Beratungstermins weiter! Berechnen Sie hier die Grundstückgewinnsteuer für Ihre Immobilie.

Alle Angaben sind ohne Gewähr. Die Informationen dieser Internetseiten wurden sorgfältig recherchiert. Trotzdem kann keine Haftung für die Richtigkeit der gemachten Angaben übernommen werden.