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Viele Menschen haben gute Gründe dafür, ihr Haus zu verkaufen – sei es ein Todesfall, eine persönliche Veränderung, ein neuer Beruf oder die Pensionierung, der Verkauf einer Liegenschaft kann wichtige Vorteile bringen. Jedoch stellt sich die Frage, wann und wie Sie Ihr Haus am besten verkaufen.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über den besten Zeitpunkt für den Verkauf eines Hauses. Neben der Jahreszeit und Ihrer persönlichen Präferenz geht es dabei auch um die steuerlichen Regelungen – denn je länger Sie ein Haus selbst bewohnen, desto niedriger fallen die Handänderungssteuern aus. Zudem geben wir Ihnen praktische Hinweise für das Vorgehen beim Verkauf.

 

Wann verkaufe ich mein Haus am besten?

Der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf hängt von Ihren persönlichen Umständen ab. Aber auch äussere Faktoren wie etwa die Jahreszeit beeinflussen den Hausverkauf. Jeder Monat bietet hier Vor- und Nachteile.

 

Im Frühling können Sie zum Beispiel mit einem blühenden Garten und viel Tageslicht besonders schöne Fotos machen, also die Immobilie im Exposé optimal präsentieren. Wenn Sie an eine Familie vermieten möchten, sind die Sommerferien ein guter Anhaltspunkt für den Umzug.

 

Im Sommer und Herbst können Sie ebenfalls attraktive Fotos machen. Darüber hinaus ist es besonders leicht, Besichtigungstermine bei Tageslicht zu organisieren. Gerade im Herbst können eine tiefstehende Sonne und Kombination mit buntem Laub das Objekt in einem besonders guten Licht präsentieren.

 

Im Winter ist die Präsentation einer Immobilie eine grössere Herausforderung – es sei denn, Sie wohnen in einer Gegend mit viel Schnee. Dann können Sie herrliche Fotos machen und die Immobilie als gemütlich und ideal für den Urlaub darstellen. Bedenken Sie, dass viele Menschen im Januar nach einer neuen Immobilie suchen, ganz nach dem Motto «Neues Jahr, neues Glück».

 

Kann ich ein Haus verkaufen und gleich weiterverkaufen?

Grundsätzlich dürfen Sie ein Haus, das Ihnen gehört, auch direkt nach Abschluss des Kaufprozesses weiterverkaufen. Beachten Sie jedoch, dass der Kapitalgewinn aus dem Hausverkauf der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Diese ist auch als Spekulationssteuer bekannt. Sie soll die übermässige Spekulation mit Immobilien vermeiden. Entsprechend müssen Sie höhere Steuern zahlen, je weniger Zeit Sie selbst in einer Liegenschaft gewohnt haben.

 

Die Grundstückgewinnsteuer ist je nach Kanton unterschiedlich. In manchen Kantonen zählen die Monate, die Sie im Haus gewohnt haben, während in anderen Kantonen in Jahren gerechnet wird. Am besten lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater dabei unterstützen, den besten Zeitpunkt für den Verkauf zu finden, um die Steuern zu minimieren.

 

Wie lange muss ich ein Haus behalten?

Je länger Sie in Ihrer Liegenschaft wohnen, desto niedriger fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Die Antwort auf die Frage «Wie lange muss ich ein Haus vor dem Verkauf bewohnen?», gestaltet sich je nach Kanton ein wenig unterschiedlich. Zum Beispiel müssen Sie im Kanton Zürich zwanzig Jahre in einem Haus wohnen, um beim Verkauf nur noch 50% der ursprünglichen Handänderungssteuer zu bezahlen.

 

Übrigens: Wenn Sie Ihre eigene Immobilie verkaufen und von dem Erlös ein neues Objekt erwerben möchten, lässt sich die Grundstücksgewinnsteuer aufschieben. Denn damit tätigen Sie eine Ersatzbeschaffung, die nicht lückenlos sein muss. Zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Immobilie dürfen zwischen ein und fünf Jahre liegen.

 

Zwar wird auch in diesem Fall der Ersatzbeschaffung eine Grundstückgewinnsteuer angesetzt, aber diese ist aufgeschoben. Sollten Sie Ihr neues Objekt irgendwann verkaufen, erinnert sich das Finanzamt an die ursprünglich angesetzte Steuer. Auch hier gilt, dass Sie durch eine längere Selbstnutzung den Steuersatz senken können.

 

Wie oft darf man Immobilien verkaufen?

In der Schweiz dürfen Sie als Privatperson auch mehrmals Immobilien verkaufen. Zwar gibt es dabei keine konkreten Vorgaben zu einem zeitlichen Limit, aber je öfter Sie Objekte auf den Markt bringen, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus.

 

Sollten Sie gewerbsmässig mit Immobilien handeln, gelten Sie als gewerblicher Liegenschaftshändler. Hier fallen andere Regelungen an. Zum Beispiel müssen Sie den Gewinn aus den Verkäufen in Ihrer Steuererklärung als Einkommen versteuern. Rechnen Sie mit zusätzlichen AHV-Beiträgen und Sozialabgaben.

 

Es gibt keine genauen Vorgaben dazu, wann die Grenze zwischen privatem und gewerblichem Immobilienverkauf überschritten ist. Die Steuerbehörden entscheiden dies individuell. Die folgenden Faktoren sind wichtig zur Bestimmung Ihres Status:

  • Anzahl der Immobilienverkäufe
  • Zeitraum der Immobilienverkäufe
  • Besitzdauer
  • Wiederanlage des Gewinns in neue Objekte

 

Wenn sich herausstellt, dass Sie beim Handel mit Liegenschaften planmässig oder spekulativ vorgehen und auch noch besondere Marktkenntnisse aufweisen, gelten Sie schnell als gewerblicher Verkäufer. In diesem Fall wird sich Ihr Gewinn aus dem Verkauf eventuell empfindlich schmälern, weshalb ein guter Steuerberater ein Muss ist.

 

Wann darf ich einen Neubau verkaufen?

Auch bei Neubauten gilt, dass eine Grundstückgewinnsteuer anfällt. Wenn Sie die Immobilie mit einer Verkaufsabsicht bauen lassen, gelten Sie normalerweise als gewerblicher Immobilienhändler. Ausnahmen können bestehen, wenn es um den Verkauf innerhalb der Familie geht.

 

Indem Sie den Neubau selbst für ein paar Jahre bewohnen, können Sie die Steuern beim Verkauf senken. Aber laut Gesetz dürfen Sie den Neubau auch direkt weiterverkaufen. Dies ist jedoch nicht immer leicht, da viele Neubauten bestimmte Eigenschaften aufweisen, die anderen Personen eventuell nicht zusagen.

 

Wann darf ich ein geerbtes Haus verkaufen?

Bei geerbten Häusern stellt sich oft die Frage, ob sie verkauft werden sollen oder nicht. Dies ist für viele Erben schwierig, da sie unzählige Erinnerungen und Emotionen mit der Liegenschaft verbinden. Wenn Sie zum Beispiel vorhaben, das Objekt später einmal selbst zu nutzen, lohnt sich eventuell eine Vermietung – dazu finden Sie hier weitere Hinweise.

 

Berechnen Sie, ob die Kosten für den Unterhalt der Immobilie, die Hypothekarzinsen und weitere Kosten des Mietzinses übersteigen. Denn in diesem Fall ist nur der Verkauf der Liegenschaft zu empfehlen. Wenn Sie mit der Vermietung jedoch einen Gewinn erzielen können, handelt es sich eventuell um eine gute Option.

 

Sollten Sie sich doch für den Verkauf der geerbten Liegenschaft entscheiden, sollten Sie zunächst darauf achten, dass das Haus nicht mehr vermietet ist. Denn vermietete Liegenschaften lassen sich nur schwer verkaufen.

 

Wichtig ist zudem, dass Sie als Erbengemeinschaft den Verkauf beschliessen. Hier müssen sich also alle Miterbenden einig sein. Dies ist normalerweise auch der Fall, da so alle Erben ausbezahlt werden können. Zur Ermittlung des Erbanteils ist der Marktwert der Immobilie wichtig.

 

Auch beim Verkauf von geerbten Immobilien fallen Steuern wie die Grundstücksgewinnsteuer und die Handänderungssteuer an. Diese werden vom Gewinn abgezogen, sodass letztendlich nur der Reinertrag zwischen den Erben aufgeteilt werden kann. Die letztendlich erhaltende Summe ist daher häufig etwas niedriger als zuerst erwartet.

 

Wie viel darf ich steuerfrei verkaufen?

Im Ausland ist es einfacher, steuerfrei zu verkaufen. Beispielsweise fällt in Deutschland keine Spekulationssteuer an, wenn seit dem Kauf zehn Jahre vergangen sind oder Sie die Immobilie mindestens drei Jahre lang bewohnt haben.

 

Hierzulande jedoch ist es kaum möglich, eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Sie sollten in jedem Fall mit Grundstücksgewinnsteuer und eventuell auch mit einer Handänderungssteuer rechnen. Indem Sie sich gut überlegen, wann Sie die Immobilie verkaufen, können Sie die Steuerlast reduzieren.

 

Je nach Kanton gibt es einen Freibetrag für den Immobilienverkauf. Da es sich jedoch um Objekte mit hohem Wert handelt, ist es sehr unwahrscheinlich, dass Sie unter dem Wert bleiben. Der sogenannte Kleinstbetrag liegt zum Beispiel in Basel-Stadt bei 500 CHF und in Luzern bei 13’000 CHF. Mehr Informationen zum Freibetrag bei der Veräusserung von Immobilien finden Sie hier.

 

Fest steht: In der Schweiz ist es kaum möglich, eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Sie können die Grundstückgewinnsteuer jedoch aufschieben, wenn Sie direkt aus dem Erlös eine neue Immobilie für den Eigenbedarf erwerben.

 

Wie gehe ich beim Hausverkauf am besten vor?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie den im Folgenden geschilderten Schritten folgen. Seien Sie sich zudem darüber bewusst, dass der Hausverkauf viel Arbeit darstellt. Nur erfahrene Immobilienexperten kennen die Details und rechtlichen Fallstricke, weshalb es am besten ist, sich professionell unterstützen zu lassen. Beachten Sie unter anderem, dass bei Wohneigentum verschiedene Steuern anfallen, was auch für den Verkauf gilt.

 

Diese Schritte sollten Sie für den Hausverkauf durchlaufen:

  • Kaufpreis festlegen – gern helfen wir Ihnen mit einer unverbindlichen Preisschätzung
  • Unterlagen zusammenstellen, zum Beispiel Lageplan, Bilder, Katasterplan, Grundbuchauszug und Versicherungsnachweise
  • Haus inserieren
  • Besichtigungen organisieren und durchführen
  • Mit Interessenten verhandeln
  • Den Kaufvertrag aufsetzen und unterschreiben
  • Die Übergabe inklusive Protokoll planen und durchführen
  • Gebühren und Steuern aufteilen

 

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