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Immobilien erben – was muss ich wissen?

Immobilie erben: haus erben geschwister

Ein Haus oder eine Wohnung gehören meist zu den grössten Wertgegenständen, die Privatpersonen besitzen. Umso wichtiger ist es, im Testament eine gute Lösung dafür zu finden. In vielen Fällen soll die Immobilie in der Familie bleiben. Doch was muss beachtet werden, damit Immobilien für Erben nicht zu einer Zerreissprobe werden?

Ist es besser, die Immobilie zu vererben oder zu verschenken? Wie lässt sich der Nachtrag am besten eignen? Und welche Steuern fallen beim Erbe von Immobilien aus Familienbesitz an? Hier erhalten Sie alle wichtigen Informationen rund um das Thema!

Immobilie vererben oder verschenken?

Als Immobilienbesitzer haben Sie grundsätzliche verschiedene Möglichkeiten, mit Ihrem Objekt umzugehen. Die folgenden Varianten kommen in Frage: 

  • Schenkung mit Wohnrecht oder Nutzniessung

  • Erbvorbezug

  • Gemischte Schenkung

Damit die Immobilie in der Familie bleibt, kommt das Vererben oder das Verschenken als Teil der Nachlassplanung in Frage. Je nach Immobilie und Familiensituation können die Vor- und Nachteile stark voneinander abweichen. Lassen Sie sich daher genug Zeit, um Ihre Möglichkeiten bedacht abzuwägen.

Das Vererben einer Immobilie ist vor allem dann sinnvoll, wenn das Objekt bereits abbezahlt und der Erbe volljährig ist. Auch dann, wenn Sie das Eigenheim bei Berufsunfähigkeit oder zur Versorgung im Alter benötigen, ist das Erben dem Schenken vorzuziehen. Denken Sie daran, als Immobilienbesitzer so früh wie möglich die Erbschaftsverhältnisse zu klären.

Tipp: Lassen Sie sich bei der Entscheidung zwischen Vererben und Verschenken nicht von steuerlichen Aspekten beeinflussen. Denn es gibt viele Aspekte, die wichtiger sind, als Steuern zu sparen. 

Bei grösseren Vermögen entscheiden sich viele Immobilienbesitzer dazu, ihr Haus bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation weiterzugeben. Dann handelt es sich um eine Schenkung, die oft zu erheblichen Steuerersparnissen führt. Vor allem dann, wenn Sie eine Generation überspringen, also an Enkelkinder verschenken, fallen nur geringe Steuern an.

Die Schenkung ermöglicht es, alle zehn Jahre einen neuen steuerlichen Freibetrag auszuschöpfen. Das Verfahren lässt sich jedoch nicht rückgängig machen, weshalb die Immobilie nur dann zu Lebzeiten verschenkt werden sollte, wenn die Familienverhältnisse sowie die eigenen Vermögensverhältnisse gefestigt sind. Ein detaillierter Übergabevertrag hilft dabei, Sonderregelungen zu Aspekten wie Niessbrauch oder auch ein Rückforderungsrecht in den Vertrag mit einzubeziehen. 

Was gilt beim Erbvorbezug?

Der sogenannte Erbvorbezug besteht darin, dass Eltern ihren Nachkommen zu Lebzeiten die Immobilie überlassen. Jeder begünstigte Nachkomme lässt sich bei der Erbteilung seinen Erbteil anrechnen und gegenüber den Geschwistern ausgleichen. Alternativ können die Eltern eine «nicht ausgleichspflichtige Schenkung» durchführen, bei der der Begünstigte nicht zum Ausgleich verpflichtet ist. Dennoch haben die anderen Kinder Anrecht auf ihre Pflichtteile.

Die gemischte Schenkung ist die häufigste Form des Erbvorbezugs. Hier zahlen die Nachkommen einen Kaufpreis für das Elternhaus, der allerdings weit unter dem Marktwert liegt. Damit die spätere Erbteilung ohne Konflikte beginnt, sollten Eltern zum Zeitpunkt der gemischten Schenkung eine professionelle Schätzung der Immobilie vornehmen lassen. So ist später allen klar, welche Ausgleichszahlungen anstehen.

Die gleichen Prinzipien gelten auch dann, wenn Sie keinen Erbvorbezug, sondern ein klassisches Erbe im Testament festhalten möchten. In jedem Fall sollten Sie Ihre Nachkommen offen und transparent informieren und gemeinsam eine Lösung finden, mit der alle einverstanden sind. 

Testament oder Erbvertrag: Wie wird der Nachlass am besten geregelt?

Für Ehepaare mit Kindern, die im Besitz eines Hauses oder einer Wohnung sind, ist ein Ehe- und Erbvertrag sehr wichtig. Dieses Dokument enthält die gewünschten Regelungen zum Nachlass. Beispielsweise kann in diesem Vertrag stehen, dass beim Tod eines Ehepartners der verbleibende Ehepartner geschützt ist. Das bedeutet, dass die Erben ihren Pflichtanteil noch nicht erhalten und dass der verbleibende Partner auf Lebenszeit im Haus wohnen bleiben darf, wenn er das möchte. Erst mit seinem Ableben fällt die Immobilie den Erben zu. 

Derartige Abmachungen müssen von den Eltern und den Kindern unterzeichnet und notariell beglaubigt werden. Auf diese Weise werden Streitigkeiten verhindert, die schlimmstenfalls dazu führen, dass das Haus verkauft werden muss, um angeforderte Pflichtanteile zu begleichen. 

Bei Konflikten innerhalb der Familie ist es oft schwierig, spezielle Regelungen zu treffen. Dennoch sollten sich Ehepaare mithilfe eines Ehe- und Erbvertrags schützen und schon früh die entsprechenden Vorlieben festhalten. 

Wenn die Immobilie Teil einer Erbschaft sein soll, ist zusätzlich zum Ehe- und Erbvertrag ein Testament beinahe unumgänglich. Hier halten Sie detailliert und eindeutig fest, was nach Ihrem Ableben mit der Immobilie passieren soll. Zudem dürfen Sie eine Instanz bestimmten, die für die Nachlassverwaltung zuständig ist. Berücksichtigen Sie im Testament auch die Pflichtanteile innerhalb der Erbengemeinschaft. 

Sollte kein Testament vorliegen, kommt es häufig zu Konflikten zwischen den Erben. Zudem ist der zurückgebliebene Ehepartner nicht immer geschützt und muss die Immobilie eventuell verkaufen. Ein Erbvorbezug klärt hingegen alles zu Lebzeiten und sorgt dafür, dass die Immobilie nicht Teil des Testaments sein muss. 

Pflichtanteil beim Immobilienerbe: Was gilt es zu beachten?

In der Schweiz gibt das Gesetz vor, dass nahe Angehörige im Falle einer Erbschaft einen Pflichtanteil enthalten. Für hinterbliebene Ehepartner beträgt dieser Pflichtanteil mindestens ein Viertel des Gesamtvermögens. Die Kinder erhalten gemeinsam drei Achtel, und ohne noch lebenden Ehepartner drei Viertel. Diese Werte dürfen nicht unterschritten, aber auf Wunsch überschritten werden. 

Wenn im Testament keine andere Regelung getroffen wird, erhält der Ehemann oder die Ehefrau meist die eine Hälfte des Erbes und die Kinder die andere. 

Wer sich wünscht, dass die Immobilie an eine bestimmte Person geht, kann dies im Testament festlegen. Jedoch muss der Erbe dann hohe Ausgleichszahlungen an die anderen Erben leisten, um deren Pflichtanteile zu decken. Dies kann dazu führen, dass der Erbe die Immobilie verkaufen muss. Indem Sie dies im Testament bedenken und den anderen Erben eine Alternative anbieten, lässt sich dies vermeiden.

Welche Rechte und Pflichten gibt es in einer Erbengemeinschaft? 

Wenn eine Immobilie nicht explizit einem bestimmten Erben vermacht wird, fällt sie an die Erbengemeinschaft. Diese besteht normalerweise aus dem verbliebenen Ehepartner und den Kindern. Falls kein weiteres Vermögen vorhanden ist, muss die Immobilie dazu dienen, die Pflichtanteile aller Erben zu decken. Daher werden geerbte Immobilien häufig verkauft. 

Die Erbengemeinschaft muss alle Entscheidungen zum Umgang mit der Immobilie einstimmig treffen. Dies fällt in Familien mit Konflikten oft sehr schwer. Aspekte wie der Verkaufspreis, der weitere Umgang mit der Immobilie sowie Sanierungsarbeiten können zum Verhandlungsstillstand führen. Daher ist es sinnvoll, einen Willensvollstrecker einzusetzen und sich professionell beraten zu lassen. 

Welche Steuern sind beim Vererben oder Verschenken zu berücksichtigen?

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich in der Schweiz nach dem Verwandtschaftsgrad und wird in jedem Kanton anders geregelt. Auch die Freibeträge, die beim Verschenken angewendet werden, sind kantonal unterschiedlich. Benachteiligt sind leider fast immer die nicht verheirateten Partner, eventuelle Stiefkinder und andere Nichtverwandte.

Ehepartner sind in der Schweiz in fast allen Kantonen von der Erbschaftssteuer befreit. Sie können daher die geerbte Immobilie ohne Zusatzkosten bei der Steuer nutzen. Wichtig ist jedoch, dass die Pflichtanteile unter allen Erben geregelt sind. 

Je enger die Verwandtschaft ist, desto weniger Erbschafts- und Schenkungssteuern fallen für die Erben an. Wenn die Erben weniger eng oder gar nicht mit dem Erblasser verwandt sind, können die Steuern hingegen schnell einen zweistelligen Prozentsatz erreichen und im schlimmsten Fall die Hälfte der Erbschaft ausmachen. Daher ist es wichtig, dass Sie sich als Erblasser frühzeitig von einem Steuerberater unterstützen lassen. 

Grundsätzlich fällt auch eine Grundstücksgewinnsteuer an, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Je länger die Haltedauer der Liegenschaft ist, desto niedriger fällt die Steuer aus. Zudem lässt sie sich im Falle einer Erbschaft, einer Schenkung oder eines Erbvorbezugs auch aufschieben. 

Übrigens: Der steuerberechtigte Kanton ist der, in dem die Immobilie liegt. Das gilt auch bei verschenkten Liegenschaften. 
Zur Berechnung der Steuern ist meist der Grundstückswert ausschlaggebend, den der Erblasser oder Schenker in der letzten Vermögenssteuererklärung abgegeben hat. Alternativ ist es möglich, eine professionelle Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Diese dient auch als Entscheidungsgrundlage für eine faire Erbteilung. Gern helfen wir Ihnen mit einer Immobilienbewertung weiter!


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