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Immobilienbewertung: Wie funktioniert die Wertermittlung?

Immobilienbewertung Wertermittlung für Immoblilien

Die Immobilienbewertung hilft Ihnen dabei, den aktuellen Wert der eigenen Immobilie zu erfahren. Denn dieser kann sich im Laufe der Zeit verändern. Vor allem dann, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen möchten, hilft Ihnen ein Wertgutachten dabei, einen angemessenen Preis für Ihre Immobilie zu erhalten, bevor Sie es auf den Markt bringen. Handelt es sich um ein Mietobjekt, hilft Ihnen die Immobilienbewertung dabei, die marktübliche Miete und damit die zu erwartende Rendite zu ermitteln.

Hier lesen Sie, wie die Immobilienbewertung funktioniert, wann sie sich lohnt, welche Arten von Wertgutachten es gibt und welche Faktoren den Immobilienwert beeinflussen können.

Was ist die Immobilienbewertung?

Mit der Bewertung von Immobilien ist die Berechnung des aktuellen, objektiven Wertes einer Liegenschaft gemeint. Diese stellt keine Garantie für einen Kaufpreis dar. Allerdings bietet sie eine gute Orientierung für den aktuellen Wert der Immobilie. 

Viele Eigentümer schätzen ihr Haus etwas wertvoller ein, als sie ist. Kaufinteressierte hingegen haben ganz andere Vorstellungen. Umso wichtiger ist es, eine objektive Bewertung von einem Experten zugrunde zu legen. Diese hilft dabei, ohne Emotionen einen passenden Kaufpreis festzulegen. 

Experten nutzen ihre Expertise und methodische Kriterien, um die Immobilie zu bewerten. Sie ermitteln den Markt- oder Verkehrswert: Das ist der Preis, den die Immobilie aktuell auf dem Immobilienmarkt erzielen würde. Das heisst den Preis, den beide Parteien, also Käufer und Verkäufer, bereit sind für die Transaktion zu tätigen.  Der Marktwert lehnt sich an Vergleichswerte von tatsächlich verkauften, ähnlichen Objekten an.

Was bedeutet eigentlich Marktwert?

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Der Marktwert entspricht dem aktuellen Wert von Immobilien auf dem Immobilienmarkt.

International Valuation Standards 2013, Definitions

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Als Eigentümer können Sie Ihr Haus schätzen lassen, wenn Sie wissen möchten, was das Eigenheim in der Schweiz aktuell wert ist. In den folgenden drei Situationen ist die Bewertung dringend nötig: 

  • Hausverkauf: Wenn Sie Ihr Objekt verkaufen, sollten Sie vorher unbedingt den aktuellen Verkehrswert für das Haus schätzen lassen. Dieser hilft dabei, den Kaufpreis realistisch anzusetzen. Als Verkäufer erhalten Sie mit der Bewertung Sicherheit und ein wichtiges Verhandlungsargument. 
  • Scheidung: Im Rahmen einer Scheidung wird das gemeinsame Vermögen aufgeteilt. Dies ist oft mit Konflikten behaftet. Eine professionelle und unabhängige Schätzung vom Immobilienbewerter sorgt für Klarheit beim Umgang mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung. 
  • Erbfall: Bei einer Erbschaft fragt zunächst das Finanzamt nach dem Wert der Immobilie, um die Erbschaftssteuer zu berechnen. Auch für den Verkauf der Immobilie oder für die Aufteilung innerhalb der Erbengemeinschaft ist es wichtig, den aktuellen Wert zu kennen.   Um mögliche Streitfälle zu vermeiden, lohnt sich auch hier eine professionelle und unabhängige Bewertung. Führen Sie daher schon kurz nach dem Erbfall eine professionelle Immobilienbewertung durch. 

Neben der allgemeinen Vermögensübersicht stellen auch Zwangsversteigerungen und Beleihungen zur Hausfinanzierung wichtige Gründe für die Immobilienbewertung dar. In all diesen Fällen erfahren Sie vom Experten, wie viel Ihre Immobilie aktuell auf dem Markt erzielen würde, wenn Sie sie verkauften. 

Tipp: Mehr über das Erbe von Immobilien lesen Sie hier. 

Wie funktioniert die Wertermittlung?

Experten wie Immobilienmakler oder professionelle Immobilienbewerter helfen bei der Wertermittlung. Dabei durchlaufen sie mehrere Schritte, die sie Ihnen als Eigentümer auf Wunsch transparent erklären. 

Zunächst sammelt der Immobilienbewerter alle relevanten Objektdaten. Dazu gehören Informationen zum Baujahr, zum energetischen Zustand des Objektes, zur Lage, zur Grösse und zur Ausstattung. Auch der Zustand der Immobilie ist relevant. Anhand dieser Vorbereitungen ermittelt der Immobilienbewerter geeignete Vergleichsdaten von ähnlichen Liegenschaften in der Nähe.

Als Nächstes folgt eine Begutachtung der Immobilie in Person. Diese hilft dabei, den tatsächlichen Zustand des Objektes sowie die Umgebung zu begutachten. Der Experte macht sich ein Bild von Architektur, Aufteilung und Grösse der Immobilie. Er nimmt wichtige Eigenschaften unter die Lupe, identifiziert wertrelevante Merkmale, Mängel und Renovierungsbedarf. 

Auf Basis der folgenden Markt- und Bedarfsanalyse erstellt der Immobilienbewerter dann ein Wertgutachten. Dafür kommen aktuelle Kennzahlen des regionalen und nationalen Immobilienmarktes zum Einsatz. Dabei nutzt der Experte Immobilien-Datenbanken sowie die Immobilienpreise der Objekte, die er selbst vermarktet. Auch Kaufpreissammlungen und Marktforschungsdaten sind relevant, um die Immobilie bewerten zu können. Die Ergebnisse der Begutachtung und der Markt- und Bedarfsanalyse werden in einem Bericht schriftlich festgehalten.

Übrigens: Eine Übersicht der durchschnittlichen Immobilienpreise in der Schweiz für das Jahr 2021 finden Sie im Blog. 


Nun folgt die Berechnung des Werts der Immobilie. Dafür gibt es verschiedene Berechnungsweisen, deren Wahl von der jeweiligen Immobilie abhängt. Häufig wird bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren genutzt, bei dem die Immobilie mit vergleichbaren Objekten in Bezug gesetzt wird. Der entstehende Mittelwert kann anhand von Zu- und Abschlägen korrigiert werden. Mindestens zehn Vergleichsobjekte sind nötig, um den Marktwert zu ermitteln. Viele Makler und Bewerter nutzen dafür eine eigene Software.


Welche Bewertungsmethoden gibt es?

In der Schweiz kommen verschiedene Methoden der Schätzung in Frage. Hauseigentümer können sich mit der hedonischen Methode, also der Online-Immobilienbewertung, selbst einen guten Eindruck verschaffen. Das professionelle Wertgutachten vom Experten hingegen erfordert die Besichtigung der Immobilie.

Diese Verfahren sind verbreitet: 

  • Hedonische Schätzung: Hier handelt es sich um eine statistisch fundierte Vergleichswertmethode. Anhand von objektspezifischen Merkmalen wie etwa der Fläche, der Zimmeranzahl und dem Zustand der Immobilie sowie Lagekriterien lässt sich ein Vergleich mit Transaktionspreisen für ähnliche Objekte erzielen. Diese Methode ist wenig aufwendig und kostengünstig. Für sehr alte Häuser, Luxusimmobilien oder Liegenschaften mit grossen Landanteil ist diese Art des Wertgutachtens jedoch weniger zuverlässig. 
  • Vergleichsverfahren: Professionelle Immobilienbewerter nutzen das Vergleichsverfahren, das auch als Schätzverfahren bekannt ist. Es ähnelt dem hedonischen Wertgutachten, ist aber dank der Expertise des Gutachters und dank der Begehung des Objektes in Person deutlich detaillierter und zuverlässiger. 
  • Ertragswertmethode: Vermietete Objekte sind auch aufgrund der erzielbaren Mieteinnahmen wertvoll. Hier wird im Wertgutachten daher angegeben, welche Mieteinnahmen pro Jahr (dividiert durch den jeweiligen Kapitalisierungssatz) zu erwarten sind. Dies ist für Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte mit dauerhaften Mieterträgen wichtig.
     
  • Discounted Cash Flow-Methode: Dieses internationale Verfahren stellt eine Alternative zur Ertragswertmethode dar. Es kommt bei Renditeimmobilien zum Einsatz. Hier werden zukünftige Geldströme diskontiert, was es ermöglicht, den heutigen Kapitalwert der Immobilie zu bestimmen. 
  • Realwertmethode: Die Realwertmethode ist auch als Substanzwert- oder Sachwertmethode bekannt. Sie empfiehlt sich für Objekte ohne Ertragsorientierung. Zur Ermittlung berechnet der Immobilienbewerter den Landwert und den Zeitbauwert, also die Baukosten abzüglich der Altersentwertung. So entsteht etwa für Infrastruktur wie Bahnhöfe, ländliche Gebäude ohne Vergleichsobjekte und alleinstehende Immobilien eine Werteinschätzung. 

Privat bewohnte Immobilien lassen sich meist gut mit dem hedonischen Modell oder dem Vergleichswertmodell einschätzen. Für spezielle Liegenschaften, die selten gehandelt werden (z.B. Museen, Gefängnisse oder Bahnhöfe) werden Mischverfahren angewandt. Lassen Sie sich in jedem Fall in Situationen wie Verkauf, Scheidung oder Erbfall von einem Experten bei der Immobilienbewertung unterstützen.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Der Immobilienwert hängt nicht nur von der Art und der Lage der Immobilie, sondern auch vom Markt und von weiteren externen Faktoren ab. Im Laufe der Besitzzeit kann sich der Wert der eigenen Immobilie mehrfach verändern. Eine Immobilienbewertung hilft dabei, Sicherheit zum aktuellen Wert zu geben. 

Der vielleicht wichtigste Faktor, der den Wert einer Immobilie beeinflusst, ist die Lage. Denn das Wohnumfeld hat immer einen positiven oder negativen Einfluss auf den Immobilienwert. Infrastruktur, Stadtbild, Nachbarschaft, Einkaufsmöglichkeiten, Lärmbelästigung und geplante Bauprojekte sind hier relevant, um sich einen Eindruck der zu erwartenden Wertentwicklung zu verschaffen. Dabei kommt es nicht nur auf die Stadt, sondern auf den Stadtteil, die Strasse und teils sogar auf die Hausnummer an. 
Auch Baujahr und Fläche der Immobilie sind wichtige Einflussfaktoren. Neu gebaute Häuser mit hoher Energieeffizienz sind deutlich wertvoller als Liegenschaften aus den 1950er Jahren, während alte Villen in gutem Zustand ebenfalls hohe Preise erzielen. Eine grosszügige Fläche mit guter Raumaufteilung ist ebenfalls zu bedenken.

Zustand und Ausstattung

Faktoren, die sich am ehesten beeinflussen lassen, sind der Zustand und die Ausstattung einer Immobilie. Diese sind erst im Inneren des Objektes zu erkennen. Die Bausubstanz muss von Experten eingeschätzt werden. Durch Sanierungs- und Renovationsarbeiten ist es möglich, den Immobilienwert positiv zu beeinflussen. Auch Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen und besondere Ausstattungsmerkmale wie eine grosse Küche beeinflussen den Immobilienwert.

Neben dem Immobilientypen gilt es, auch die allgemeine Lage des Immobilienmarktes im Blick zu behalten. Aktuelle Entwicklungen beeinflussen die Nachfrage konstant und die nationale Entwicklung kann auch den Wert einzelner Immobilien beeinflussen. Dabei gilt es, den Immobilienmarkt langfristig zu studieren – genau dies bietet ein lokaler, erfahrener Immobilienmakler.
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Zur Immobilienbewertung

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