Das kürzlich veröffentliche Urteil vom Obergericht des Kantons Zürich verbessert für tausende Kreditnehmer die Chancen einen Teil der seit Einführung der Negativzinsen gezahlten Beträge bei den Hypothekenbanken zurückfordern. Mit dem Urteil wird den Banken die Grundlage für ein jahrelang praktiziertes, lukratives Vorgehen entzogen. Ob das Urteil auf dem Immobilienmarkt für Unruhe sorgt oder die ohnehin geplante Abschaffung des LIBOR-Zins das Urteil abdämpft, kommentiert unser CSO und Immobilien-Experte Adrian Künzi.

 

Der Bericht der NZZ zu dem Urteil des Obergerichts Zürich im Fall der LIBOR-Hypotheken macht auf ein Thema aufmerksam, welches jahrelang von der Öffentlichkeit weitgehend unbeachtet blieb. Mit der Einführung des Negativzins hat sich bei Banken eine Praxis etabliert, die mit dem kürzlich veröffentlichten Urteil in Frage gestellt wird. Dabei geht es um die von Hauskäufern geschuldeten Zinsen im Zusammenhang mit LIBOR-Hypotheken und der Berechnung ihrer Kundenzinssätze. Brisant ist dieses Urteil insofern, dass in der Schweiz nach Schätzungen der NZZ mehr als 200’000 Haushalte und Unternehmen einen LIBOR-Kredit abgeschlossen haben und damit möglicherweise von dem Urteil betroffen sein könnten. Mit dem Urteil hat sich ihre Position verbessert, “überzahlte Beträge” von der Bank zurückfordern zu können. Aber was ist die LIBOR-Hypothek und wieso haben Kunden jahrelang zu hohe Zinssätze gezahlt?

Wie funktioniert die LIBOR-Hypothek

Die LIBOR-Hypothek ist ein sogenannter Roll-over-Kredit, bei dem der Zinssatz während der Laufzeit periodisch an den Marktzinssatz angepasst wird (siehe Grafik). Das Akronym steht dabei für London Interbank Offered Rate und dient als Referenzzinssatz für kurzfristige Kredite am Geldmarkt. Zum Vertragsabschluss fixieren Hypothekgeber und Kunde eine Laufzeit von drei bis fünf Jahren. Der Kundensatz ist in den Rahmenverträgen festgehalten und setzt sich aus dem Basissatz, dem LIBOR, und der Marge der Bank zusammen.


Der Abschluss einer solchen Hypothek ist dabei besonders lohnend, wenn der Zins nach dem Vertragsabschluss weiter sinkt. Für Kreditnehmer ist zwischen 2011 genau dieser Idealfall eingetreten – der LIBOR-Zinssatz rutschte in Schweizer Franken in den Minusbereich. Im Januar 2014 führte die Schweizerische Nationalbank dann den Negativzins ein.

 

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Wichtig zu verstehen ist, wie sich der Kundensatz in den Rahmenverträgen der Banken berechnet. Beträgt der Basissatz beispielsweise 0,25 % und die Marge der Bank weitere 0,75 %, ergab sich ein Kundenzinssatz von 1 %. Mit dem Abrutschen in den Minusbereich betrug der Basissatz allerdings etwa -0,75 %, was mit einer Marge von 0,75 % einen Kundensatz von 0 % ergeben würde. Die Banken verlangten dennoch einen Zins, mit dem Standpunkt, dass die Bankenmarge nicht auf der Basis des negativen Zinssatzes, sondern von 0 aus zu berechnen sei – also einem Mindestzinssatz.

 

Aktuelle Ereignisse um den LIBOR

In dem konkreten Fall, dessen Urteil es in die Schlagzeilen geschafft hat, hatte der Kläger 2012, und damit noch vor Einführung von Negativzinsen, seine LIBOR-Hypothek abgeschlossen. Er machte vor Gericht geltend, dass er dem besagten Mindestzinssatz für die Berechnung seiner Hypothekarzinsen nicht zugestimmt hatte und die Bank den Kundenzinssatz unrechtmässig vom Mindestzinssatz berechnet habe. Das, in erster Instanz zugunsten der Bank ausfallende, Urteil ist nun aufgrund eines fehlenden Beweisverfahrens vom Obergericht Zürich zurückgewiesen worden.

Die Bank bestand in dem Fall darauf im Recht zu sein, da die Änderungen der Kalkulation des Kundenzinssatzes dem Kunden in einem Bestätigungsschreiben mitgeteilt worden war. Das einseitige Bestätigungsschreiben gilt aber für das Gericht nicht als separate Vereinbarung und ist daher nicht gültig. Gemäss dem Urteil des Obergerichts in Zürich gilt die Formel “LIBOR + Bankmarge” solange nichts anderes vereinbart worden ist. Dies führt zu einem Kundenzinssatz von 0 Prozent. Erst mit einer neuen Vereinbarung (Rahmen-, Kreditvertrag oder eine separate Vereinbarung, die beide Parteien anerkannt haben) darf die Bank von 0 % als Basis für die Marge ausgehen.

Betroffen sind LIBOR-Verträge, die vor 2015 bereits bestanden und bei denen keine neue Vereinbarung bezügliche dem Mindest-Basissatz getroffen wurde oder bei denen nicht bereits im Rahmenvertrag eine Klausel enthalten ist, welche einen Basiszins von mindestens null festschreibt. Die Verjährungsfrist beträgt mindestens 5 Jahre und beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der gesamte Schaden bekannt ist. Das Urteil wurde nicht angefochten und ist daher rechtsgültig. Den Entscheidung, dass ein Bestätigungsschreiben nicht ausreicht, um einen minimalen Basiszinssatz durchzusetzen, wird das Bezirksgericht, an das der Fall zurückverwiesen wurde, nicht mehr ändern. In einem weiteren Schritt kann sich die Bank und ihre Anwälte nur an Gerichte anderer Kantonen oder das Bundesgericht wenden.

Als erfahrene Immobilienmakler können wir Sie gern dazu beraten und mit Ihnen gemeinsam die beste Finanzierung finden – nehmen Sie einfach Kontakt für ein unverbindliches Gespräch mit uns auf!

 

Was bedeutet das für Kreditnehmer?

Kunden, die Forderungen bezüglich zu hoher Kundenzinssätze gegenüber ihrem Kreditgeber geltend machen möchten, sollten zunächst ihren Vertrag prüfen. Für Verträge, die vor 2015 abgeschlossen worden und keine Absicherung seitens der Bank gegen das Negativzins-Risiko vorliegt, besteht eine rechtliche Chance, zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern. Betroffene sollten ein Verfahren in schriftlicher Form und unter Angaben des entsprechenden Betrags einleiten und damit nicht zu lange warten. In jedem Fall müssen Kläger das Bestätigungsschreiben der Bank kritisch hinterfragen, falls dieses etwas anderes aussagt als der Rahmenvertrag. Es ist davon auszugehen, dass die Banken nicht auf ihre Kunden zugehen werden. Diese führen an, dass der vorliegende Fall noch nicht abschliessend entschieden sei und daher jeder Fall individuell geprüft werden müsse.

 

Skandal um LIBOR

Der LIBOR schafft es mit dem jüngsten Urteil nicht zum ersten mal mit negativem Tenor in die Presse. Bereits im Jahr 2011 wurden betrügerische Manipulationen mit dem Referenzzinssatz aufgedeckt und unter dem LIBOR-Skandal prominent. Dazumal wurden 15 internationale Banken mit Rang und Namen, darunter auch die UBS und Credit Suisse, der Manipulation des Zinssatzes beschuldigt. Der Skandal um den LIBOR und seine geringe Repräsentativität haben dessen Ruf so geschädigt, dass dieser bis Ende 2021 abgeschafft werden soll.

 

Unser Kommentar: Adrian Künzi, Co-Founder und CSO, Properti AG

Interessant wird das Urteil in dem Kontext der geplanten Abschaffung des LIBORS, der mit dem Referenzzinssatz Saron bis Ende 2021 ersetzt werden soll. Auch wenn der in Verruf geratene Zinssatz abgelöst wird, bleibt die Institution dahinter dieselbe – ein mächtiges Bankwesen. Das Urteil macht recht deutlich, auch Banken müssen sich an Regeln halten. Mit Vorgehensweisen wie diesen sägen sie an ihrem eigenen Image. 

Es ist davon auszugehen, dass sich nach dem Urteil weitere Geschädigte der Klage anschliessen werden. Dennoch fehlt es auch hier an offener und kundenfreundlicher Kommunikation. Die Banken werden nicht auf ihre Kunden zugehen und diese über die Möglichkeit einer Rückerstattung informieren. Es liegt also bei den Kunden selbst, ob sie von der Chance gebrauch machen oder nicht. Zu oft fehlt es den Betroffenen an ausreichend Informationen, um zügig die nötigen Schritte einzuleiten. 


Das Bewusstsein, für die von uns geförderte und gelebte Transparenz, steigt mit solchen Fällen zunehmend – Wirtschaftszweig übergreifend. Liegt der Fokus auf dem Kunden und dessen Zufriedenheit, gestaltet sich das unternehmerische Handeln automatisch transparenter.  

 

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