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Vermieter haben in der Schweiz nicht nur Ausgaben wie die Handänderungssteuer und die Grundstückgewinnsteuer, sondern müssen auch ihre Mieteinnahmen versteuern. Denn hier handelt es sich um Einkommen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was alles zu den Mieteinnahmen gehört, wie diese versteuert werden, wie hoch die Steuern bei der Besteuerung von Mietobjekten sind und wie das Steueramt eigentlich von den Mieteinnahmen erfährt. Ausserdem gehen wir darauf ein, welche Ausgaben Sie als Vermieter von der Steuer absetzen dürfen, um zu sparen.

 

Was gehört alles zu den Mieteinnahmen?

Die rechtliche Grundlage für die Versteuerung ist das Schweizer Bundesgesetz mit seinen Angaben zur direkten Bundessteuer (DBG; Art. 32). Zudem erfahren Sie im Gesetz, dass sowohl wiederkehrende als auch einmalige Einkünfte im Zusammenhang mit der Liegenschaft der Einkommenssteuer unterliegen.

 

Wenn Sie Ihr Objekt also vermieten, sind diese Mieteinkünfte steuerbar. Dies gilt auch dann, wenn Sie Gewerbe vermieten oder eine Pacht erheben. Entsprechend müssen Sie alle Einkünfte, die Sie aus Liegenschaften erzielen, in der Steuererklärung angeben.

 

Lassen Sie sich am besten von Ihrem Steuerberater dabei unterstützen, die Einnahmen aus Ihrer Liegenschaft zu versteuern. So haben Sie weniger Arbeit bei der Steuererklärung und gehen sicher, keine Fehler zu machen.

 

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Einkünfte wie Mieteinnahmen unterliegen in der Schweiz der Einkommenssteuer. Dies gilt sowohl für gewerbliche als auch für private Vermieter. Zudem müssen Sie selbst dann, wenn Sie die Immobilie vorübergehend vermieten, die Einnahmen versteuern. Der Erhalt eines Mietzinses ist hier ausschlaggebend.

 

Wichtig: Pro Jahr haben Sie als Vermieter einen Freibetrag von 14’500 Franken. Erst wenn Ihr Einkommen aus der Liegenschaft diesen Wert übersteigt, müssen Sie darauf Steuern zahlen.

 

In der Schweiz erhebt der Bund stets eine «direkte Bundessteuer», die auch als Einkommenssteuer bekannt ist. Darüber hinaus berechnen auch die einzelnen Kantone in Form der «Staatssteuer» Einkommenssteuer. Hinzu kommt die «Gemeindesteuer» der Gemeinden. Sowohl der Staat als auch die Gemeinden nutzen Steuerfüsse als Faktoren, während Kantone über die Tarife selbst entscheiden dürfen.

 

Wie hoch sind Steuern auf Mieteinnahmen in der Schweiz?

In Artikel 36 des DGB sind die Tarife für die direkte Bundessteuer festgelegt. Diese gelten für die Einkommenssteuer. Für die Staatssteuer gibt es jedoch andere Steuertarife, die auf dem gesetzlich festgelegten Steuersatz und einem periodisch neu festgelegten Steuerfuss basieren.

 

Dabei gilt wie fast immer, dass der Steuersatz progressiv verläuft. Je mehr Sie also mit Ihrer Liegenschaft verdienen, desto höher fällt Ihre Steuer auf den erzielten Mietzins aus. Eine Übersicht der verschiedenen Steuertarife zur Besteuerung von Mietobjekten in der Schweiz sehen Sie hier.

 

Bei Ihrem Steuerberater können Sie sich darüber erkundigen, mit welchem Steuersatz Sie rechnen sollten. Da es sich beim Mietzins um Einkommen handelt, wird hier Ihre persönliche Einkommenssteuer angesetzt. Durch den Mietzins kann dieser jedoch höher ausfallen. Persönliche Faktoren wie der Familienstand, Anzahl der Kinder, Religion und Wohnort haben einen wichtigen Einfluss auf den Steuersatz.

 

Rechenbeispiel zur Versteuerung von Mieteinnahmen

Als steuerpflichtige Person müssen Sie stets Ihr Gesamteinkommen für das ganze Jahr versteuern. Je nach Kanton und Gemeinde fallen die Gesamtsteuern unterschiedlich aus. In dem folgenden Rechenbeispiel sehen Sie, wie dies aussehen könnte:

 

Herr X hat ein jährliches Einkommen von 60’000 Franken. Zusätzlich besitzt er eine Liegenschaft, die er vermietet. Dadurch nimmt er zusätzlich 14’000 Franken pro Jahr ein. Somit muss er 74’000 Franken in seiner Einkommenssteuer angeben.

 

Die folgenden Faktoren beeinflussen die Steuerhöhe von Herrn X:

  • Familienstand
  • Wohnort
  • Absetzbare Kosten

 

Es könnte sich ein Steuersatz von 7’128 Franken ergeben, wenn Herr X in Zürich wohnt, alleinstehend und kinderlos ist, keine Konfession hat und 2’000 Franken an Unterhaltskosten für Liegenschaften im Jahr 2019 aufgewendet hat.

 

In diesem Rechenbeispiel teilen sich die Steuern wie folgt auf:

  • Kantonssteuer: 2’890 Franken
  • Gemeindesteuer: 3’439 Franken
  • Kirchensteuer: 0 Franken
  • Personalsteuer: 24 Franken
  • Direkte Bundessteuer: 775 Franken

 

Tipp: Der Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung hilft Ihnen dabei, die Höhe Ihrer voraussichtlichen Einkommenssteuer zu bestimmen.

 

Wie erfährt das Steueramt von den Mieteinnahmen?

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, alle Einnahmen in der Einkommenssteuererklärung an das Steueramt zu melden. Sowohl Gewerbe- als auch Finanzämter sind in diesem Bereich sehr erfahren und können Ihnen alle eventuellen Fragen beantworten. Es ist in Ihrem eigenen Interesse, die Mieteinnahmen korrekt zu versteuern, um Strafzahlungen zu vermeiden.

 

Sobald Sie eine zweite Liegenschaft erhalten, geht das Finanzamt davon aus, dass Sie bei einer Liegenschaft Mieteinnahmen erzielen. Auch Ihre Mitgliedschaft in einem Vermieterverband sowie die entstehenden Kosten aus der Vermietung sind für das Amt ein eindeutiger Hinweis darauf, dass Sie vermieten.

 

Was passiert, wenn ich Mieteinnahmen nicht versteuere?

In der Schweiz ist die Steuerumgehung nicht verboten. Diese liegt etwa dann vor, wenn Sie die Liegenschaft zu niedrigen Preisen an Familienmitglieder vermieten. So müssen Sie den Eigenmietwert nicht versteuern, sondern nur die geringen Mieteinnahmen. In diesem Fall sollten Sie mit einer Nachbesteuerung rechnen, wobei die Beweislast beim Steueramt liegt.

 

Beachten Sie, dass die Steuerumgehung nicht das Gleiche ist wie eine Steuervermeidung. Diese besteht in der strafbaren Steuerhinterziehung. Wenn Sie also Ihre Mieteinnahmen verschweigen und vorsätzlich falsche oder unvollständige Angaben machen, handelt es sich laut Art. 175 DGB um ein strafbares Steuerdelikt.

 

Wichtig: Bei der Steuerumgehung werden Sie korrigiert, bei der Steuervermeidung jedoch bestraft. Melden Sie daher die Vermietung immer an das Finanzamt.

 

Was kann ich bei Mieteinnahmen von der Steuer absetzen?

Als Vermieter müssen Sie zwar die Mieteinnahmen versteuern, können aber auch diverse Ausgaben von der Steuer absetzen. Die folgenden Posten sind zum Steuersparen besonders wichtig:

  • Unterhaltskosten: Betriebskosten, die Sie als Vermieter zahlen müssen, gehören zu diesem Kostenpunkt. Darunter fallen werterhaltende Massnahmen, Kehricht- und Abwassergebühren und je nach Kanton oft auch der Gartenunterhalt.
  • Kosten der Instandstellung neu erworbener Liegenschaften: Neue Liegenschaften, die Sie erst renovieren müssen, sind steuerlich attraktiv. Denn einen grossen Teil der Ausgaben können Sie bei der Vermietung als Privatperson steuerlich absetzen, wodurch Sie eventuell gar keine Steuern mehr auf die Mieteinnahmen zahlen müssen.
  • Verwaltungskosten: Die Verwaltung durch Dritte, die private Vermieter oft in Anspruch nehmen, ist ebenfalls steuerlich absetzbar. Dazu gehört auch die Entschädigung für den Hauswärter sowie die Kosten für Betreibungen.
  • Hypothekarzinsen: Diese Ausgaben werden oft zu den Unterhaltskosten gezählt. Sie sind von der Steuer absetzbar.
  • Versicherungsprämien: Ausgaben für die Liegenschaftssteuer sowie für Hausversicherungen dürfen Sie als privater Vermieter ebenfalls von der Steuer absetzen.
  • Kosten für Makler und Inserate: Aufwendungen für die Neuvermietung einer Liegenschaft sind häufige Kosten, die Ihnen eine Steuererleichterung bringen können.
  • Kosten wie Bankspesen, Telefonkosten, Briefporto: Behalten Sie die Belege selbst «kleinerer» Ausgaben, da sich diese schnell zu einer beachtlichen Summe ansammeln.
  • Investitionen in Energieeffizienz: Ausgaben für eine energieeffiziente Heizung oder moderne Isolierfenster können steuerlich geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass die Investitionen dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen.

 

Beachten Sie jedoch, dass Sie stets nur werterhaltende Arbeiten steuerlich absetzen können. Wertmehrende Massnahmen wie etwa den Anbau eines Wintergartens oder den Bau eines Pools erkennt das Finanzamt nicht an. Neue Dacheindeckungen oder Renovationen hingegen dienen der Werterhaltung und lassen sich entsprechend steuerlich absetzen.

 

Auf der anderen Seite können Sie bei wertmehrenden Arbeiten bei einer späteren Veräusserung der Immobilie den steuerbaren Grundstücksgewinn reduzieren. Bewahren Sie also die Rechnungen zu den Arbeiten auf, um später zu profitieren.

 

Steuern je nach Vermietungsform

Abhängig davon, wie Sie Ihre Liegenschaft vermieten, fällt ein bestimmter Steuersatz an. Gern beraten wir Sie dazu, wann die Steuern wie aussehen – nehmen Sie einfach Kontakt zu unserem erfahrenen Team auf.

 

Diese Übersicht zeigt Ihnen, wann welche Steuern zu erwarten sind:

  • Vermietung: Bei einer klassischen Vermietung wohnen Sie nicht selbst in Ihrem Wohneigentum. So müssen Sie den Eigenmietwert auch nicht in den Steuern berechnen.
  • Vermietung an enge Verwandte: Je nach Kanton müssen Sie bei einem niedrigen Mietzins, der unter dem Eigenmietwert liegt, statt der Mieteinnahmen den Eigenmietwert versteuern. Auf diese Weise zahlen Sie letztlich doch den Standard-Steuersatz.
  • Vermietung über Online-Plattformen: Bei der tage- oder wochenweisen Vermietung über Plattformen wie AirBnB zählen die Einnahmen ebenfalls als Einkommen. Bedenken Sie, dass häufig eine Kurtaxe der Gemeinde hinzukommt. In der Steuererklärung dürfen Sie die Zeit, in der die Liegenschaft vermietet war, vom Eigenmietwert abziehen.
  • Vermietung von Miteigentum: Bei Stockwerkeigentum und anderen gemeinsamen Immobilien gelten die gleichen steuerlichen Regelungen wie bei anderen Liegenschaften.
  • Untervermietung: Da Sie hier keine Gewinne erzielen, sondern sich bei der Zahlung des eigenen Mietzinses unterstützen lassen, müssen Sie die Untermiete nicht angeben.

 

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