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Eigentümerverhältnisse, Mietleerstand: Private Eigentümer werden auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt zunehmend verdrängt. Dies liegt daran, dass institutionelle Akteure wie grosse Immobilienfonds, Versicherungen, Pensionskassen oder Anlagestiftungen deutlich mehr Kapital mitbringen, um Objekte zu kaufen. Zudem machen Mietleerstände ihnen weniger aus als einem privaten Besitzer. Hier erfahren Sie mehr über die aktuellen Entwicklungen auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt sowie darüber, wie Sie sich weiterhin als privater Eigentümer durchsetzen können.

 

Immobilienbestand und Eigentümerverhältnisse in der Schweiz

Viele Mieter und Mieterinnen in der Schweiz wissen gar nicht genau, wem ihre Wohnung gehört. Die Daten sind nicht immer transparent. Jedoch hat das Bundesamt für Statistik im Jahr 2017 ermittelt, dass knapp die Hälfte aller etwa 4,5 Millionen Schweizer Mietwohnungen im Privatbesitz sind. Dieser Anteil hat in den letzten 20 Jahren immer weiter abgenommen – im Jahr 2000 gehörten noch fast 60% aller Mietwohnungen einer Privatperson.

Diese Verschiebung der Eigentümerverhältnisse liegt an verschiedenen Gründen. Zum einen konnten weder Wohnbaugenossenschaften noch die öffentliche Hand den Anteil an Mietwohnungen in der Schweiz wesentlich erhöhen. Andere Akteure hingegen konnten sich aufgrund dieses Mangels den Kauf von existierenden Mietwohnungen leisten. Dazu gehören unter anderem Unternehmen, die auf die Bewirtschaftung von Immobilien spezialisiert sind, wie etwa Immobilienaktiengesellschaften, Immobilienfonds, Versicherungen, Banken und Pensionskassen.

In den letzten Jahren sind die Daten zu Eigentümerverhältnissen von Schweizer Immobilien etwas transparenter geworden. Erst kürzlich hat der Hauseigentümerverband (HEV) der Schweiz gemeinsam mit dem Bundesamt für Wohnungswesen den «Digitalen Atlas der Immobilienwirtschaft Schweiz» veröffentlicht. Dieser basiert auf einer Studie aus dem Jahr 2014 und gibt unter anderem die folgenden Informationen im Vergleich zu Daten aus früheren Jahren:

–         Bautätigkeit

–         Gebäudebestand

–         Versicherungswerte von Liegenschaften

–         Eigentumsverhältnisse

 

Entwicklungen in der Schweizer Immobilienwirtschaft

Die Daten aus dem «Digitalen Atlas» zeigen, dass der Wohnungsbestand in der Schweiz zwischen den Jahren 2000 und 2017 um 900.000 Wohnungen zugenommen hat, was einem Zuwachs von 25% entspricht. Die Bevölkerung ist in diesem Zeitraum jedoch nur um 18% angewachsen. Dies deutet unter anderem darauf hin, dass Wohnungsknappheit kein Thema in der Schweiz ist. Im Gegenteil, im Immobilienbestand befinden sich viele Mietwohnungen, von denen nicht alle genutzt werden.

Für Privateigentümer von Mietobjekten ist besonders die Entwicklung, dass immer mehr institutionelle Eigentümer Mietwohnungen übernehmen, wichtig und besorgniserregend. Denn es handelt sich um einen geradezu aggressiven Trend, der über kurz oder lang noch viele weitere Privateigentümer vom Schweizer Wohnungsmarkt verdrängen wird. Da die Institutionellen zu einem Boom im Mietwohnungsbau führen und günstige Preise bieten, können Privatvermieter oft nicht mehr mithalten. Sie müssen sich auf Leerstand und Verluste beim Mietzins einstellen.

Ein Beispiel: Allein die Grossbank UBS besitzt 30.000 Wohnungen in der Schweiz, die einen Wert von vielen Milliarden Franken haben. Auch Swiss Life besitzt unzählige Mietwohnungen im Wert von über 25 Milliarden Franken. Hinter dieser Investitionsstrategie steckt vermutlich der US-amerikanische Vermögensverwalter BlackRock, Hauptaktionär von Swiss Life.

Firmen wie BlackRock sind weltweit dafür bekannt, aggressiv Immobilien in Rendite umzuwandeln. Dies funktioniert durch Umwandlung der Mietwohnungen in Anlageobjekte, die eine hohe Rendite generieren. Letztendlich leiden auch die Mieterinnen und Mieter darunter, denn der gemeinnützige Wohnungsbau hat es schwer, sich gegen die grossen Akteure auf dem Immobilienmarkt durchzusetzen. Genau hier liegt eine Chance für Privatvermieter und gemeinnützige Träger: Die Nachfrage nach Wohnungen, die bezahlbar sind, steigt in der Schweiz in den letzten Jahren wieder an.

Das Hypothekargeschäft

Wer sich die Daten zur Schweizer Immobilienwirtschaft, zum Immobilienbestand und zu Eigentumsverhältnissen anschaut, kommt auch um die Zahlen zum Hypothekargeschäft nicht herum. Die Schweiz hat laut der Consulting AG pom+ und der Rütter Soceco AG den höchsten Pro-Kopf-Immobilienverschuldungsgrad in ganz Europa. Im Jahr 2018 betrug das ausstehende Hypothekarvolumen ca. 1.009 Milliarden Schweizer Franken, was bedeutet, dass etwa ein Drittel des Immobilienbestands durch Hypotheken finanziert wird.

Die Kantonalbanken, die eine Grossteil der Hypotheken vergeben, führen zwei Drittel ihrer Bilanzsummen auf das Hypothekargeschäft zurück. Dieses ist seit 2011 im Vergleich zu 2017 um 27% angestiegen und stellt einen wichtigen Bestandteil der Schweizer Gesamtwirtschaft dar.

Hinzu kommen die Hypothekarzinsen, die in der Schweiz nach wie vor niedrig sind. Dies bedeutet, dass der Immobilienkauf für viele frühere Mieter attraktiv ist. Auch durch die Corona-Krise im Jahr 2020 steigt die Nachfrage nach einer eigenen Immobilie, die nicht nur als sichere Anlage, sondern auch zunehmend als Rückzugsort gilt. Für Privateigentümer bedeutet dies, dass der Anteil an Mietern stetig sinkt, was wiederum das Risiko für Mietleerstände erhöht.

 

Mietleerstände als besonderes Risiko für Privateigentümer

Ein Blick auf die Leerwohnungsziffer des Bundesamts für Statistik zeigt, dass diese in den letzten Jahren stetig angestiegen ist. während im Jahr 2016 insgesamt 56.518 Immobilien in der Schweiz leer standen, waren es im Jahr 2019 bereits 75.383. Ein grosser Teil davon sind Mietobjekte, deren Leeerstand jedes Jahr weiter ansteigt.

In Kombination mit dem Trend, dass institutionelle Akteure immer mehr Mietwohnungen aufkaufen und die Preiskonkurrenz vorantreiben, bedeutet der Mietleerstand eine zusätzliche Belastung für Privateigentümer. Denn während grosse Firmen sich den Leerstand einiger Wohnungen leisten können, bedeutet der Leerstand für Sie als Vermieter, dass Sie keine Mieteinnahmen haben.

Die Frage «Was tun als Privateigentümer?» drängt sich hier auf. Zwar gibt es leider keine allgemeingültige Antwort, aber Sie haben dennoch verschiedene Möglichkeiten, weiterhin auf dem Schweizer Wohnungsmarkt mitzuspielen. Beispielsweise können Sie die Vermietung an eine vertrauenswürdige Firma wie Properti übergeben – wir bieten Ihnen sogar eine fünfjährige Mietergarantie an!

Zudem können Sie überlegen, sich mit gemeinnützigen Organisationen zusammenzutun oder Ihre Wohnung an bestimmte Bevölkerungsgruppen zu vermieten, die bei den institutionell vermieteten Objekten keine allzu guten Chancen hat. Indem Sie Ihr Objekt stets in einem guten Zustand erhalten, es liebevoll inserieren und als Vermieter eine positive Konstante im Leben der Mieter darstellen, können Sie sich ebenfalls einen Wettbewerbsvorteil verschaffen – denn als Privateigentümer, der eventuell sogar im gleichen Haus wohnt, geben Sie der Transaktion ein menschliches Gesicht, was die grossen Akteure auf dem Immobilienmarkt nicht leisten können.

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