NFT in der Immobilienbranche - digitale Immobilien: ein neuer Trend?

Hohe Immobilienpreise geben nicht nur auf dem analogen Markt den Ton an. Auch das erste NFT-gehandelte virtuelle Haus erzielte einen stolzen Preis. Dabei gibt der Hype um NFT-Kunstwerke einen neuen Investitions-Trend an: virtuellen Immobilien in “Metaversen”.

Die Immobilie, die den Namen “Mars House” trägt, gibt es nicht wirklich, kann aber über Virtual Reality erkundet werden und soll in Zukunft auch über Augmented Reality erlebbar sein. Neben dem stolzen Verkaufspreis von 288 Ether, einer Kryptowährung ähnlich zum Bitcoin, ist vor allem der Verkaufsvorgang eine Weltneuheit. 

Das virtuelle Haus der kanadischen Künstlerin Krista Kim ist das erste digitale Haus, das über einen Non-fungible Token Marktplatz verkauft wurde. Das Mars House schafft in einer Zeit Aufmerksamkeit, in der der Handel mit digitalen Vermögenswerten hoch im Trend liegt. Was der Hype um NFTs für die Digitalisierung der Immobilienbranche bedeutet, lesen Sie im folgenden Beitrag.

Der Hype um Non-fungible Token

Auf den ersten Blick scheint der Handel mit Non-fungible Token, kurz NFT, unnütz und riskant. NFT sind im Grunde genommen nicht mehr als Informationen in einem technischen System. Virtuelle Immobilien sind unbewohnbar und digitale Kunst, wie beispielsweise Instagram-Posts oder Videoclips, sind ohnehin für die Mehrheit frei im Internet zugänglich. 

Im März dieses Jahres eroberten NFT dennoch im Sturm die Sozialen Medien. Vorher bereits unter Kundigen der Krypto-Szene bekannt, schwirrte dieser bis dato unbekannte Begriff über die Feeds vieler Plattform-User. Als prominentes Beispiel für eine NFT-Transaktion sei Jack Dorsey, Mitbegründer und Erfinder der Mikrobloggingplattform Twitter zu nennen. Er machte mit der Versteigerung seines ersten Tweets vom 21. März 2006 (“just setting up my twttr”) Schlagzeilen, den er für ein Höchstgebot von 2.9 Millionen Dollar an einen Käufer abgab.

Seitdem haben zahlreiche Memes und Videoclips, von weniger bis sehr bekannt, in ihrer digitalen Form bereits den Besitzer gewechselt. 
Dass sich diese digitalen Vermögenswerte aktuell so grosser Beliebtheit erfreuen, lässt sich vermutlich auf den Hype um die Kryptowährung zurückführen. Die Corona-Pandemie hat zudem als Katalysator für den Trend gedient. Zum einen sehen Künstler ihre Umsätze einbrechen und suchen nach alternativen Einkommensströmen. Zum anderen hat aufgrund der Quarantäne(n) eine Verschiebung in die digitale Welt stattgefunden. Die Angst vor einer möglichen Geldentwertung in Folge der Pandemie ist gross, sodass NFT und Kryptowährungen als Mittel verstanden werden können, Ersparnisse zu sichern oder wertvermehrend anzulegen.

Aber was ist ein Non-Fungible Token überhaupt?

Ein Token, im deutschen Wertmarke, ist die digitalisierte Form eines Vermögenswertes. Ein Token besitzt einen gewissen Wert oder eine bestimmte Funktion. Tokenisiert werden kann nahezu jeder Vermögenswert: digitale Kunstwerke wie das Mars House oder Videoclips sowie “echte” Besitztümer wie Immobilien. Die Rechte und Pflichten des Vermögenswertes werden auf den Token überschrieben und machen somit die Besitzverhältnisse digital und zugleich handelbar.

Token werden dabei in fungible (tauschbar), beispielsweise Bitcoin, und non-fungible (nicht austauschbar) unterteilt. Nicht-tauschbare Token besitzen einen einzigartigen Vermögenswert, welcher nicht eins zu eins gegen einen anderen ausgetauscht werden kann. Diese Token können mit Kunstobjekten wie virtuelle Immobilien oder dem Mars House verglichen werden, die einen individuellen Wert besitzen. Tauscht man diese Token miteinander, erhält man in der Regel nicht denselben Wert, den man mit dem Tausch weitergibt.

Blockchain-Technologie – die Grundlage für NFT

NFT-Transaktionen basieren auf Blockchain, einer dezentralen Datenbank, welche sich vereinfacht gesagt aus Informationsblöcken zusammensetzt, die wie Glieder einer Kette aneinander gereiht sind. Jeder Block enthält Daten, den eigenen und den Hashwert des vorherigen Blocks. Der Hashwert fungiert als eine Art elektronischer Fingerabdruck und dient der Identifizierung des jeweiligen Blocks. Da der Hashwert des vorherigen Blocks auch jeweils enthalten ist, entsteht eine Kette, die sogenannte Blockchain.

Durch die besondere Struktur und die Verknüpfung der einzelnen Glieder durch den Hashwert, ist die Blockchain fälschungssicher. Zahlungen können nicht durch die Einflussnahme Dritter rückgängig gemacht oder unterbrochen werden.

Die Hochschule Luzern beschäftigt sich mit der Funktionsweise und liefert eine detaillierten Erklärung auf ihrer Webseite.

 

Investment in virtuellen Immobilien

Auf diversen Plattformen ist die Investition in virtuelle Immobilien oder Grundstücke bereits Realität. Der Verkauf des virtuellen Hauses von Krista Kim ist also nichts gänzlich neues. Plattformen wie Decentraland und Cryptovoxels, um zwei bekannte Beispiele zu nennen, bieten virtuelle Grundstücke zum Verkauf an. Für mehrere tausend Dollar wechseln die Grundstücke die Besitzer – bei der einen Plattform in Ether, bei der anderen in MANA. In den meisten Fällen werden dabei nur brachliegende Grundstücke ge- und verkauft. Dennoch besteht auch hier die Möglichkeit in Gebäude zu investieren, die später beispielsweise als Werbefläche für virtuelle Künstler fungieren. Über OpenSea, einen NFT-Marktplatz, wechselte eine virtuelle Kunstgalerie und ein angrenzendes Nachbargebäude für umgerechnet 10.000 US-Dollar den Besitzer. 

Die Verkaufspreise der gehandelten Liegenschaften zeigt, der Markt für virtuelle Immobilien ist ernst zu nehmen. Grundstücke werden nach bestimmten Kriterien für den Kauf ausgewählt. Wie beim Kauf einer klassischen Immobilie ist auch in den Metaversen der Standort ein entscheidender Faktor für eine lohnende Investition. Erfahrene Käufer achten beispielsweise auf die Frequentierung des Grundstücks, die Sichtbarkeit des Gebäudes oder das Alleinstellungsmerkmal der Immobilie oder des angebotenen Grundstücks.

Enthusiasten vergleichen den Wettlauf um digitale Grundstücke bereits mit dem Run auf Internetadressen in den 1990-er Jahren. Sebastian Borget, Mitgründer von “The Sandbox” (NFT-Marktplatz), bezeichnet laut einer Reuters-Meldung die Entwicklung virtueller Umgebungen gar als Geburtsstunde neuer Staaten. Die NFT-basierte Wirtschaft werde die Realwirtschaft innerhalb eines Jahrzehnts überflügeln. Den optimistischen Hoffnungen wehen jedoch auch Befürchtungen von Skeptikern entgegen. Diese warnen längst vor einer Spekulationsblase im NFT-Bereich. So erwartet Ben Nolan, der Gründer des Metaversums Cryptovoxels, einen Krypto-Winter. Laut des bei Reuters erschienenen Artikels gehe er davon aus, dass der NFT-Boom explodieren und Bewertungen kollabieren werden.

Neben der Angst vor einer Spekulationsblase werden auch die technischen Prozesse hinter der Blockchain kritisch hinterfragt, da diese enorm viel Strom verbrauchen. Laut Schätzungen der University of Cambridge verbraucht der Bitcoin mehr Strom pro Jahr als die gesamten Niederlande. Die Analyse des britischen Künstler und Technologe Memo Akten hat ergeben, dass der durchschnittliche Stromverbrauch von 18000 NFT-Kunstwerken bei 340 kWh liegt. Dies entspricht vier Prozent des jährlich durchschnittlichen pro Kopf-Stromverbrauches in der Schweiz. Ein NFT hätte damit laut Akten einen CO2-Abdruck von 211 kg, also so viel wie ein zweistündiger Flug.
Die Ethereum-Blockchain, auf der die meisten NFTs basieren, soll zwar hinsichtlich des Energieverbrauchs optimiert werden, dennoch frisst jede Transaktion bisher riesige Mengen an Strom. Die Frage, ob ein paar bunte Pixel diesen Aufwand wert sind, ist also durchaus berechtigt.

 

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