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Als Vermieter sind Sie in der Schweiz in keiner allzu starken Position, wenn es um Probleme mit dem Mieter geht. Denn Mieter werden vom Gesetz in vielerlei Hinsicht geschützt. Dennoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, sich bei Streitereien zu einigen. Zudem können Sie sich als Vermieter vom Hauseigentümerverband unterstützen lassen.

 

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über typische Probleme mit dem Mieter, über denkbare Lösungen und über Umstände, unter denen Sie das Mietverhältnis kündigen dürfen. Zudem erklären wir Ihnen, wie Sie mit besonders hartnäckigen Mietern, die trotz Kündigung nicht ausziehen möchten, umgehen können.

 

Typische Probleme mit dem Mieter

Obwohl das Verhältnis zwischen vielen Vermietern und Mietern professionell und neutral oder gar freundlich ist, gibt es leider immer wieder schwarze Schafe. Sei es ein eindeutiges Missverhalten wie ein nicht gezahlter Mietzins oder einfach ein unangenehmes persönliches Verhältnis, Probleme mit dem Mieter können den Alltag beeinträchtigen.

 

Häufige Schwierigkeiten sind zum Beispiel Lärmbelästigung, der Umgang mit Mängeln in der Wohnung, unhöfliches Verhalten sowie der Verdacht auf Mietnomaden. Denken Sie daran, dass Sie sich als Vermieter in jedem Fall vom Schweizer Hauseigentümerverband HEV unterstützen lassen. Der Austausch mit anderen Vermietern ist oft bereits sehr hilfreich.

 

Wichtig ist es zudem, dass Sie bei Problemen mit den Mietern so viel Beweise und Belege wie möglich sammeln. Denn sollte es zu einem gerichtlichen Verfahren kommen, haben Sie so eine Beweislage geschaffen. Auch unabhängige Zeugen gehören zu den denkbaren Beweisen.

 

Lärmbelästigung

Wenn einer Ihrer Mieter den Hausfrieden stört, erfahren Sie normalerweise von anderen Parteien wie Nachbarn oder anderen Mietern davon. Die Lärmbelastung ist häufig recht subjektiv. Als Anhaltspunkt gelten hier jedoch das Zivil- und das Obligationenrecht.

 

Das Schweizer Zivilgesetzbuch hält im Artikel 684 fest, dass eine übermässige Einwirkung auf den Nachbarn durch Lärm, Rauch, Russ, Dünste oder Erschütterungen zu vermeiden ist. Das Obligationenrecht gibt darüber hinaus an, dass Rücksicht auf die Hausbewohner und Nachbarn verpflichtend ist (OR, Art 257 f.).

 

Grenzwerte für Lärm gibt es in der Schweiz nicht. Sie finden jedoch konkrete Informationen zu Mittags- und Nachtruhe in der Verordnung der zuständigen Polizei. Um sich zusätzlich abzusichern, können Sie die Dezibel-Werte des Lärms messen. Ab 40 Dezibel ist normalerweise eine Lärmbelästigung vorhanden.

 

Laut Schweizer Nachbarschaftsrecht dürfen sich Mieter bei Ihnen als Vermieter über den Lärm anderer Mietparteien beschweren. Sie sollten einschreiten und beispielsweise die Polizei rufen. Weitere Informationen zur Lärmbelästigung finden Sie hier.

 

Hausfriedensstörung

Die Lärmbelästigung kann zur Hausfriedensstörung gehören. Darüber hinaus sind gezielte Angriffe auf die Nachbarn, etwa durch unangenehme Gerüche, Lärm, optische Belästigungen oder auch durch verbale Beleidigungen ein Teil des Hausfriedensbruchs.

 

Wann immer also ein Mieter die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt, liegt ein Hausfriedensbruch vor. Dies gilt auch für Vermieter. Als Vermieter sind Sie dafür zuständig, den Hausfrieden aufrechtzuerhalten. Daher werden sich die Mieter bei Bedarf sicherlich schnell an Sie wenden. Sie müssen dann entsprechende Massnahmen zur Wiederherstellung des Hausfriedens ergreifen. Mehr zur Hausfriedensstörung lesen Sie hier.

 

Mängel in der Wohnung

Viele Streits zwischen Vermieter und Mieter ergeben sich, wenn Mängel in der Mietwohnung vorliegen. Grundsätzlich gilt: Die Unterhaltspflicht ist Sache des Vermieters. Dazu gehört auch die Mängelbeseitigung. Zugleich haben Mieter die Pflicht, Mängel direkt nach Feststellung an den Vermieter zu melden, da sie anderenfalls für Folgeschäden haftbar gemacht werden können.

 

Als Vermieter müssen Sie den Mangel innert einer nützlichen Frist, bei Dringlichkeit etwa innert 4 Wochen, auf eigene Kosten beseitigen. Sollten Sie dies nicht tun, werden Sie selbst schadensersatzpflichtig. Zudem darf der Mieter – je nach Art des Mangels – eine Mietzinsreduktion vornehmen.

 

Mängel, die der Mieter selbst zu verantworten hat, muss er auch auf eigene Kosten beseitigen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn er die Wohnung nicht sorgfältig behandelt hat. Derartige Mängel stellen Vermieter häufig erst bei der Übergabe beim Auszug fest. Gehen Sie in diesem Fall wie folgt vor:

  • Dokumentieren Sie die Mängel schriftlich und mit Bildmaterial
  • Halten Sie im Übergabeprotokoll eine Vereinbarung zum Umgang mit den Mängeln fest
  • Behalten Sie bei Bedarf zunächst die Kaution ein, um die Mängelbeseitigung zu finanzieren
  • Lassen Sie sich bei grösseren Mängeln unbedingt von einem Spezialisten beraten – wir helfen gern weiter!

 

Unhöfliches Verhalten

Falls Ihr Mieter Sie beleidigt oder etwa andere Nachbarn und Mieter schlecht behandelt, ist das noch kein Kündigungsgrund. Aber Sie sollten das Gespräch mit dem Mieter suchen und ihn um ein höflicheres Verhalten bieten. Bei Bedarf können Sie auch mit der Schlichtungsstelle in Ihrem Kanton sprechen.

 

Zugleich gilt, dass dauernde und schwerwiegende Beleidigungen nicht zu ertragen sind. Versuchen Sie, diese zu dokumentieren, um bei Bedarf eine ausserordentliche Kündigung zu erwirken. Denn Ihr Recht auf Respekt und Würde darf kein Mieter verletzen.

 

Verdacht auf Mietnomaden

Eine der grössten Sorgen von Vermietern besteht darin, sich Mietnomaden «einzufangen». Dabei handelt es sich um geschickte Betrüger, die oft mit gefälschten Unterlagen Ihr Vertrauen erschleichen und dann in die Mietwohnung einziehen, ohne jemals den Mietzins zu bezahlen.

 

Da das Schweizer Mietrecht grundsätzlich auf der Seite des Mieters ist, nutzen Mietnomaden alle vorhandenen Möglichkeiten aus, um die Kündigung heraus zu zögern. So kann es sein, dass Sie bis zu einem Jahr lang mit den Mietnomaden zu tun haben.

 

Neben dem finanziellen Verlust entsteht häufig auch ein grosser Sachschaden, da die Mietnomaden die Wohnung normalerweise nicht besonders pfleglich behandeln. Umso wichtiger ist es, dass Sie schon beim ersten Verdacht auf Mietnomaden handeln – wie, erfahren Sie hier.

 

Unter welchen Umständen darf ich dem Mieter kündigen?

Wenn weder guter Wille noch Geduld bei Ihren Problemen mit dem Mieter helfen, ist die Vertragskündigung oft der einzige und letzte Weg. Beispielsweise ist die Kündigung dann gerechtfertigt, wenn der Mieter seinen Mietzins unregelmässig, nicht komplett oder gar nicht bezahlt.

 

In diesem Fall können Sie bei nachweislich drei Versäumnissen in Folge eine sofortige Kündigung aussprechen. Dabei ist es wichtig, allen Vertragsparteien einzeln zu kündigen. Gehen Sie auch davon aus, dass die Mieter der Kündigung widersprechen oder den Auszugszeitpunkt herauszögern.

 

Tipp: Einen ausführlichen Beitrag über zahlungsunwillige Mieter finden Sie hier auf unserem Blog.

 

Sollte der Mieter seine Auszugsfrist missachten, können Sie vor Gericht eine Ausweisung erwirken. Bei einer mangelnden Beweislage geht der Fall oft erst vor die Schlichtungsbehörde. Wenn Sie jedoch alle Nachweise haben, können Sie direkt vor Gericht ziehen. Dort wird der Auszug des Mieters dann erzwungen.

 

Sie dürfen die Mietwohnung auch wegen Eigenbedarf kündigen. Dieser Grund wird leider oft ausgenutzt, weshalb Mieter eine Eigenbedarfsprüfung anfordern und gerichtlich überprüfen lassen dürfen. Achten Sie daher gut auf die Grundlagen und Regeln der Eigenbedarfskündigung.

 

Darüber hinaus sind die folgenden Kündigungsgründe denkbar:

  • Wirtschaftliche Verwertung in Kombination mit einer Veräusserung der Immobilie
  • Grossräumige Sanierung
  • Abriss der Immobilie
  • Vertragsverletzung von Seiten des Mieters

 

Zu den Vertragsverletzungen gehören zum Beispiel die Störung des Hausfriedens, die nicht vertragsgemässe Wohnraumnutzung, grobe Verstösse gegen die Hausordnung sowie Gesundheitsgefährdungen für andere Mieter, etwa durch Messie-Wohnungen.

 

 

Tipps für eine gute Beziehung zum Mieter

Indem Sie von Beginn des Mietverhältnisses an auf eine gute Beziehung zum Mieter achten, ist das Risiko für Probleme im späteren Verlauf der Vermietung deutlich geringer. Hier sind zwischenmenschliche Fähigkeiten, Geduld und Proaktivität gefragt. Beginnen Sie zum Beispiel mit einer freundlichen Begrüssung in der neuen Wohnung, gern mit Blumen, einer netten Karte oder einer Flasche Wein.

 

Bemühen Sie sich stets, Streit aus dem Weg zu gehen. Dazu ist es wichtig, die Rechte und Pflichten beider Seiten klar zu kommunizieren und festzuhalten. Verweisen Sie auf die Hausordnung, die idealerweise dem Mietvertrag beiliegt. Lassen Sie den Mieter zudem wissen, dass er bei Schwierigkeiten gern auf Sie zukommen darf.

 

Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, bei kleineren Problemen nachzugeben. Zahlen Sie also lieber die Reparatur über 100 CHF für den kleinen Mangel, auch wenn Sie fast zu 100% sicher sind, dass der Mieter schuld ist. Auch bei einer unklaren Beweislage ist es immer leichter, nachzugeben, anstatt direkt vor Gericht zu ziehen.

 

Grundsätzlich sind Sie aber durch einen lockeren, gemeinsamen Dialog, Offenheit und Freundlichkeit sowie durch gemeinsame Bereitschaft für ein gutes Zusammenleben genau auf dem richtigen Weg. Zeigen Sie dem Mieter, dass er Ihnen wichtig ist und dass Sie Wert auf seine Wohnqualität legen. So wird er selbst sich ebenfalls gut um das Mietobjekt kümmern und Sie respektieren.

 

 

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