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In 5 Schritten zum Sanierungsplan

Sanierungsplan: 5 Schritte zur einfachen Sanierung

Die Sanierung einer Immobilie ist ein längerfristiges und teures Vorhaben. Viele Hauskäufer meinen irrtümlich, dass nach dem Kauf keine Kosten mehr anfallen. Aber regelmässige Sanierungen verlangen ein entsprechendes Budget. Mit einer ganzheitlichen Planung und einer guten Strategie gelingt es Ihnen, Zeit und Ressourcen zu sparen und die Finanzierung des Hausumbaus auf Ihre Möglichkeiten abzustimmen. So stehen Investition und Nutzen im Einklang miteinander und Sie gehen den Hausumbau Schritt für Schritt an.

Hier lesen Sie, wie Sie in fünf Schritten einen klaren Sanierungsplan erstellen, der Sie von der ersten Analyse über die Beauftragung der Handwerker bis hin zur Umsetzung der Arbeiten für das Haus Umbauen unterstützt. Die folgenden Phasen sind für die richtige Reihenfolge beim Haus Sanieren zu empfehlen: 

1. Schritt: Analyse der Bausubstanz

Sobald Ihre Immobilie erste Alterserscheinungen aufweist, stellt sich die Frage, wann und wie umfängliche Sanierungsarbeiten in Frage kommen. Schon nach 10 bis 15 Jahren werden erste Massnahmen fällig, etwa das Streichen der Wände oder der Austausch von Teppichen. Der Rohbau sollte am längsten halten und erst nach 40 bis 60 Jahren Sanierungsarbeiten benötigen. Entsprechend ist eine gute Planung für das Haus Umbauen nötig. 

Tipp: Nutzen Sie eine Lebensdauertabelle wie etwa die Übersicht des Schweizer Mieterinnen- und Mietverbands. So können Sie schon beim Kauf einer Immobilie einschätzen, wann welche Sanierungen an der Reihe sind. 

Im ersten Schritt für den Sanierungsplan legen Sie einen wichtigen Grundstein für das ganze Vorhaben. Dafür ist eine fachgerechte Analyse nötig, anhand derer Sie die sinnvollen Massnahmen für Ihre Haussanierung ableiten können. Finden Sie dafür heraus, in welchem Zustand sich das Gebäude aktuell befindet und wie Sie Ihren Energieverbrauch senken sowie die Energieeffizienz des Hauses durch einen Umbau optimieren können. 

Profis für Energieeffizienz helfen Ihnen dabei, die Analyse für den Sanierungsplan durchzuführen und Ideen für den Hausumbau zu sammeln. Aber auch Online-Tools wie eVALO, ein Analysehelfer für energetisches Sanieren, unterstützen Sie bei diesem ersten Schritt. So erfahren Sie, welcher Investitionsbedarf besteht, welche Fördergelder dafür in Frage kommen und was Sie langfristig in Bezug auf den energetischen Zustand Ihrer Immobilie zu erwarten haben.

Hier sehen Sie, welche Gebäudeteile vor dem Hausumbau analysiert werden müssen:

  • Gebäudehülle: Besonders die Qualität der Wärmedämmung ist wichtig, da Sie so viel Energie verlieren, aber auch einsparen können. 
  • Fenster: Der sogenannte U-Wert oder Wärmedämmwert der Fenster fällt bei Einfachverglasungen meist recht schlecht aus. Moderne Dreifach-Verglasungen helfen nicht nur beim Energiesparen, sondern auch beim Lärmschutz. 
  • Keller: Keller sind oft energetische Schwachstellen bei der Wärmedämmung von Gebäuden. Ausserdem besteht hier ein Schimmelrisiko, weshalb Sie die Räume regelmässig überprüfen und auch professionell untersuchen lassen sollten. 
  • Dach: Bei Schäden am Dach oder einer unzureichenden Dämmung ist eine Dachsanierung notwendig. In diesem Zuge können Sie auch den Dachausbau sowie den Einbau von Solarzellen in Betracht ziehen. Regelmässige Kontrollen erhöhen die Lebensdauer der Zellen und vermeiden kostenintensive Reparaturen. 
  • Haustechnik: Lassen Sie in der Analyse auch überprüfen, wie die Installationen für Heizung und Warmwasser aussehen und ob sich hier eine Erneuerung lohnt. Der Umstieg auf eine Lüftungsanlage oder eine Wärmepumpe kann sinnvoll sein. Beachten Sie dabei die kantonalen Richtlinien.

Übrigens: Befassen Sie sich auch mit dem Unterschied zwischen Renovation und Sanierung – diesen haben wir Ihnen hier auf dem Blog dargestellt

Grafik mit den 5 Schritten des Sanierungsplans wie der Analysephase, der Entwicklung der Sanierungsstrategie, der Projektkosten, der Beantragung der Baubewilligung sowie der Bauumsetzung.

2. Schritt: Strategie und Etappierung

Als Gebäudebesitzer sollten Sie auf Basis der Analyse-Ergebnisse eine Strategie für das Haus Umbauen entwickeln. Auch dabei helfen beauftragte Profis, die die Sanierung planen. Aber dennoch ist es wichtig, dass Sie als Besitzer selbst den Überblick behalten und verstehen, welche Sanierungsmassnahmen wann in Frage kommen.

Grundsätzlich können Sie bei der Sanierung zwischen Werterhaltung, Teilerneuerung, umfassender Erneuerung oder Ersatz-Neubau wählen. Insbesondere für Ersatz und Sanierung sind grundlegende Analysen und teils auch Machbarkeitsstudien nötig. Überlegen Sie auch, ob der Neubau eventuell günstiger und sinnvoller sein könnte als eine Sanierung. Und: Je nach Preisentwicklung könnte die Immobilie trotz Wertverlust aufgrund von Sanierungsbedarf einen Preisgewinn erfahren haben. Der Marktwertrechner von Properti zeigt Ihnen, wie viel das Objekt aktuell wert ist und ob es sich lohnt, eine Ersatzimmobilie zu kaufen.

Neben den gewählten Sanierungsmassnahmen und dem Budget enthält die Strategie eines guten Sanierungsplans auch Informationen zu Einsparpotenzialen, Synergien und der richtigen Sanierungsreihenfolge zur Planung des Hausumbaus. So planen Sie den Hausumbau gründlich und zuverlässig und können grosse Abweichungen vom Vorhaben verhindern. 

Da jede Massnahme das Gebäudesystem beeinflusst, ist die strategische Planung des Sanierungsablaufs sehr wichtig. Würden Sie beispielsweise nur die Fenster austauschen, ohne zugleich die Wärmedurchlässigkeit der Hülle anzupassen, können Feuchtigkeitsschäden entstehen. Eine neue Heizung muss zur Gebäudehülle passen und kann deshalb nicht isoliert betrachtet werden. Daher ist es immer wichtig, die Sanierung strategisch und ganzheitlich anzugehen. 

Ein Sanierungsplan beantwortet die folgenden Fragen rund um den Hausumbau:

  • Was soll saniert werden und in welcher Reihenfolge saniere ich das Haus?
  • Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Sanierung? Gibt es saisonale oder persönliche Rahmenbedingungen? 
  • Möchten Sie Schritt für Schritt sanieren oder eine Gesamtsanierung durchführen?

Beim Sanieren gilt der folgende Grundsatz: Von aussen nach innen vorgehen. Insbesondere bei einer Gesamtsanierung sollten Sie daher einer etappierenden Vorgehensweise folgen. Bau- und Energiefachleute empfehlen, dabei die folgende Reihenfolge einzuhalten: 

1. Etappe: Fassadensanierung mit bauphysikalischer Expertise

2. Etappe: Dämmung und Anpassungen von Dach, Estrichboden und Kellerdecke

3. Etappe: Ersatz der Heizung und anderer haustechnischer Anlagen

4. Etappe: Innenausbau wie etwa Erneuerung der Oberflächen oder Ausstattung von Küche und Bad

3. Schritt: Sanierungskosten und Finanzierung

Insbesondere die tiefergreifenden Sanierungsmassnahmen haben ein hohes Investitionsvolumen. In der Schweiz gibt es jedoch viele Finanzierungshilfen und Fördergelder, die für energetisch wirksame Massnahmen in Frage kommen. Noch dazu dürfen Sie die Kosten für den Hausumbau bei einer energetischen Gebäudesanierung meist über mehrere Jahre hinweg von den Steuern abziehen. 

Fragen Sie sich schon vor der Sanierung, welche Kosten beim Haus Umbauen entstehen werden und wie es um Ihre finanziellen Möglichkeiten bestellt ist. Sie entscheiden also zunächst, welche Sanierungsmassnahmen tragbar sind und ob sich statt einer Gesamtsanierung vielleicht eher eine Stückelung der Arbeit lohnen könnte. Sprechen Sie nach einer Kostenschätzung durch Profis auch früh mit Ihrer Bank, um zu erfahren, ob eine Finanzierung der Sanierung möglich ist. 

Der Sanierungsplan bezieht darüber hinaus finanzielle Faktoren wie vorhandenes Eigenkapital, eventuell nutzbare Vorsorgegelder für die Sanierung, eine möglicherweise erhöhte Hypothek, Baufördergelder und Voraussetzungen für Fördergelder mit ein. Insgesamt erhalten Sie eine Checkliste für die Kosten der Haussanierung, die Ihnen das Planen erleichtert. 

Wichtig ist es, die Baufördergelder unbedingt vor Beginn der Sanierungsbearbeiten zu beantragen. Denn andernfalls wird die finanzielle Unterstützung der Kosten beim Umbau eines alten Hauses nicht genehmigt. Informieren Sie sich daher frühzeitig. Seit 2017 entscheidet in der Schweiz jeder Kanton selbst über die spezifischen Fördermöglichkeiten sowie über die Umsetzung der Richtlinien des Bundes-Gebäudeprogramms. Alternativ kommt auch eine Hypothek für die Sanierungsmassnahmen in Frage.

4. Schritt: Antrag der Baugenehmigung

Im Schritt 4 des Sanierungsplans klären Sie, ob Sie eine Baubewilligung benötigen, um Ihr Haus umzubauen. Dieser Punkt ist sehr wichtig für Ihre Checkliste der Haussanierung, obwohl für die meisten Sanierungs- und Instandhaltungsmassnahmen keine Genehmigung nötig ist. Aber Arbeiten mit grösserem Ausmass, mit folgender Nutzungsänderung oder mit Einfluss auf die Brandsicherheit sind nur mit Baubewilligung möglich.

In den folgenden Fällen ist die Baugenehmigung beim Hausumbau in der Schweiz ein Muss: 

  • Solaranlagen (nur in manchen Kantonen von der Bewilligungspflicht ausgenommen)
  • Umbau eines gewerblich genutzten Gebäudes in Wohnraum
  • Veränderung der Gebäudehülle durch andere Materialien
  • Beeinflussung von Fluchtwegen

Bei Fragen können Sie sich jederzeit mit Ihrem Sanierungsplan an das Bauamt Ihrer Gemeinde wenden. Auch die geltenden Bau- und Zonenordnungen, die kantonalen Planungs- und Baugesetze sowie die Schweizer Vorschriften zu Raumplanung und Umweltschutz sind wichtige Referenzpunkte.

Tipp: Falls Ihre Immobilie unter Denkmalschutz steht, sollten Sie sich frühzeitig an den örtlichen Denkmalpfleger wenden, um die Sanierung korrekt durchzuführen. Denn der Ortsbild- und Denkmalschutz hat teils strenge Vorgaben. Lassen Sie sich in diesem Fall von einem Architekten mit Erfahrung im Bereich der Denkmalpflege unterstützen. Mehr zum Denkmalschutz lesen Sie hier. 

5. Schritt: Sanierung umsetzen

Fragen Sie sich im letzten Schritt dieser logischen Reihenfolge für die Haussanierung, ob Sie die Massnahmen selbst umsetzen oder lieber professionelle Unternehmerinnen und Unternehmer damit beauftragen möchten. Grundsätzlich gilt, dass bewilligungsfreie Sanierungen vom Besitzer der Immobilie selbst geplant und umgesetzt werden dürfen. Wenn also nur alte Bauteile ausgetauscht oder einzelne, kleinere Massnahmen durchgeführt werden müssen, können Sie selbst Hand anlegen oder eine Handwerksfirma beauftragen. 

Für die meisten Sanierungsarbeiten beim Haus Umbauen lohnt sich allerdings die Hilfe durch einen Makler. Denn er ist in der Lage, die Bausubstanz der Immobilie zu bewerten, Handwerkerarbeiten zu überwachen, teure Planungsfehler und Baumängel zu vermeiden und zudem die bauliche Qualität der Sanierung sicherzustellen. Noch dazu kennt er sich mit Fördergeldern in der Region sowie mit Fragen rund um Brand-, Wärme- und Schallschutz aus. 

Bei diesen Vorhaben sollten Sie auf jeden Fall einen Profi hinzuziehen: 

  • Grössere Sanierungsarbeiten
  • Massnahmen, die aufeinander abgestimmt werden müssen
  • Massnahmen, die eine Baugenehmigung erfordern
  • Veränderung des Grundrisses oder der Statik
  • Massnahmen an denkmalgeschützten Häusern
  • Ästhetische Fassadengestaltungen

Schauen Sie sich am besten Referenzobjekte an, um einen erfahrenen Handwerker oder Architekten für Ihre energetische Sanierung zu finden. Energieberaterinnen und -berater können Ihnen auf Wunsch ebenfalls jemanden empfehlen. 

Sanierungspartner mit Properti finden

Tipp: Holen Sie mehrere Offerten ein, bevor Sie sich für einen Bauunternehmer, Handwerker oder Architekten entscheiden. Scheuen Sie auch nicht davor zurück, noch zu verhandeln oder mithilfe von Eigenleistungen den Preis eventuell zu reduzieren. 

Der Vertrag zur Umsetzung der Sanierungsmassnahmen sollte die folgenden Punkte enthalten:

  • Konkrete Sanierungsmassnahmen
  • Zeitfenster für die Arbeiten
  • Geplante Materialien
  • Anvisierte Energiestandards
  • Konkrete Vorstellungen vom Ergebnis
  • Qualitätssicherung

Sobald Sie die Finanzierung gesichert, die nötigen Baugenehmigungen eingeholt und einen Vertrag mit einem Profi abgeschlossen haben, kann die Sanierung beginnen. Dabei können Sie jederzeit auf den Haus-Sanierungsplan als Muster zurückgreifen, damit der Hausumbau reibungslos abläuft. Achten Sie auch darauf, den Bauplan und den Werkvertrag detailliert zu formulieren. Denn so fällt es leichter, die Leistung der Unternehmer zu kontrollieren und das Budget einzuhalten.

Sie interessieren sich für das Thema Sanierung, wissen aber nicht, wann der beste Zeitpunkt für Sanierungsmassnahmen an Ihrer Immobilie fällig sind? Unsere Bewirtschaftungsexperten beraten Sie gerne zu allen Fragen – jetzt einfach Kontakt aufnehmen! 

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