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SNB hebt Leitzins an: Was bedeutet das für den Immobilienmarkt?

SNB hebt Leitzins an

Seit Freitag, dem 17. Juni 2022, gilt der neue Leitzins der Schweizer Nationalbank (SNB). Dieser ist höher als zuvor, weshalb Hypotheken teurer werden. Zugleich sinken die Preise für Eigenheime in manchen Regionen der Schweiz massiv. Die Kombination aus teuren Hypotheken und Wertverlust von Immobilien kann Eigentümern jetzt in Bedrängnis bringen.

Doch was genau hat die SNB eigentlich entschieden? Wie hoch ist der neue Leitzins und was bedeutet das für Wohneigentum? Welche Prognose stellen Experten für die kommenden Monate und Jahre und mit welchen Folgen müssen Besitzer, Käufer und Mieter im Rahmen der Inflation sowie höheren Zinssätze in der Schweiz rechnen? Hier lesen Sie mehr zu all diesen Fragen.

Der neue Leitzins der SNB

Am 17. Juni 2022 hob die Schweizerische Nationalbank SNB zum ersten Mal seit vielen Jahren den Leitzins an, und zwar um gleich 0,5 Prozent. Diese Erhöhung ist ungewöhnlich, da der Leitzins üblicherweise in 0,25%-Schritten angepasst wird. Zudem handelt es sich dabei um die erste Erhöhung seit 15 Jahren. Mit der jüngsten Anpassung liegt der Leitzins der Schweiz nun statt bei -0,75 Prozent bei -0,25 Prozent. Er befindet sich also immer noch im negativen Bereich, aber nur noch knapp.

Die Entscheidung der SNB, die Erhöhung des Leitzins um 0,5 Prozent statt der üblichen 0,25 Prozent, war für viele überraschend. Jetzt stellt sich die Frage, ob eine Zinswende zu erwarten ist. Fest steht, dass der höhere Leitzins eine schlechte Nachricht für Haus- und Wohnungsbesitzer ist. Bereits vor dem Entscheid der Schweizerischen Nationalbank sind die Zinsen gestiegen – dazu lesen Sie zum Beispiel in diesem Beitrag aus dem Mai 2022 mehr.

Zugleich sind die Immobilienpreise in der Schweiz in einigen Regionen zuletzt deutlich gesunken. Dies hat unter anderem mit der Inflation zu tun, die ihrerseits durch den Ukraine-Krieg, die Folgen der Corona-Pandemie und Herausforderungen im Rahmen der Klimakrise zu erklären ist.

Noch ist der Leitzins der Schweiz mit neuerdings minus 0,25 Prozent recht niedrig. Aber Hypothekarzinsen sind immer höher als der Leitzins. Wenn dieser steigt, steigen die Hypothekarzinsen weiter. Laut Finanzstabilitätsbericht der SNB könnten bei einem Hypothekarzins von 3 Prozent gleich ein Fünftel der Schweizer Eigenheimbesitzer in Schwierigkeiten kommen, da sie dann die Tragbarkeitsregeln ihrer Bank nicht mehr erfüllen.

Tipp: Was ist mit Tragbarkeit gemeint? Lesen Sie hier mehr dazu und ermitteln Sie, ab wann und bis wann Wohneigentum für Sie finanziell tragbar ist.

Veränderte Immobilienwerte durch den Zinsanstieg

Der Wohnimmobilienpreisindex des Schweizer Bundesamts für Statistik zeigt, dass der Immobilienwert hierzulande im ersten Quartal 2022 um 0,4 Prozent gesunken ist. Je nach Region und Art des Wohneigentums sind dabei jedoch grosse Unterschiede zu vermerken. Die höchsten Wertverluste müssen laut Bundesamt für Statistik die Eigentümer von Einfamilienhäusern in kleineren städtischen Gemeinden erwarten. Dazu gehören etwa Davos, Glarus oder Langenthal – hier werden Immobilien künftig etwa 4,2 Prozent weniger wert sein. In diesen Regionen lässt sich davon ausgehen, dass diese in den letzten drei Jahren ein starkes Wachstum erlebt haben und sich das Überwachstum nun mit dem Zinsanstieg wieder legt.

In ländlichen Gebieten wie Brigels, Dissentis und Maggia ist bereits ein Wertverlust von 1,7 Prozent bei Einfamilienhäusern zu erkennen. Mittelgrosse Städte wie Winterthur, St. Gallen und Lugano sind ebenfalls nicht gefeit, auch hier können Immobilien etwa 1,4 Prozent an Wert verlieren.

Wer hingegen in den grossen Schweizer Städten eine Liegenschaft besitzt, muss sich nicht fürchten. In Grossstädten wie Zürich, Bern und Genf ist eine Preissteigerung von 4,9 Prozent zu verzeichnen. Trotz erhöhtem Leitzins ist hier also kein Wertverfall zu befürchten.

Auf der anderen Seite verlieren Eigentumswohnungen an Wert, und zwar um durchschnittlich 3,3 Prozent in mittelgrossen Städten und um 3,1 Prozent in ländlichen Gemeinden. In kleinen Städten gibt das Bundesamt für Statistik einen durchschnittlichen Wertverlust von 2,1 Prozent bei Eigentumswohnungen an.

Diese sinkenden Preise führen zu geringerer Nachfrage, da der Wert der Immobilie in Frage steht. In Kombination mit Zinssteigerungen besteht die Gefahr eines Preisverfalls am Immobilienmarkt. Jede Anhebung der Zinsen wirkt sich daher auf den Wohnungsmarkt auf. Besonders in weniger beliebten Wohnorten machen sich die aktuellen Zinssätze bereits bemerkbar – Käufer überlegen doppelt, ob es sich in solchen Lagen lohnt, eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu erwerben. 
Für Käufer könnte es nun attraktiver werden, die Hypothek des Verkäufers zu übernehmen.

Prognose: Welche weiteren Veränderungen beim Zinssatz sind zu erwarten?

Die Zinspolitik der SNB hat immer weitreichende Folgen. Denn die Schweizerische Nationalbank setzt den aktuellen Leitzins für das ganze Land fest. Sie beeinflusst somit direkt die Zinspolitik der Banken und die Stabilität des Bankensystems. Da Hypothekarforderungen der grösste Posten in Bankbilanzen sind – sie machen etwa 30 Prozent aus – und Immobilien in der Schweiz stark fremdfinanziert sind, haben niedrige Zinsen und hohe Zinsen einen wichtigen Einfluss auf Hypokredite.

Zugleich ist aber kein Anlass zur Panik gegeben. Die NZZ erklärt, dass die aktuelle Inflation zwar auch in der Schweiz zu bemerken ist, sich aber auf einem deutlich geringeren Niveau bewegt als etwa in Deutschland. Das liegt unter anderem am Energiemix der Schweiz, aber auch an der besseren Preisstabilität des Franken dank Währungshütern wie der SNB. Die Zinswende kommt mit dem aktuellen Leitzins zu einem wichtigen Zeitpunkt: Als proaktive Massnahme dient sie dazu, dass die Inflation kurzfristig nicht noch höher wird.

Mittelfristig wird der Schweizer Franken hoch bewertet bleiben. Da die SNB schneller als die tendenziell zögerliche Europäische Zentralbank agieren kann, ist hier mehr Flexibilität zu erwarten. So sollte es möglich sein, die Inflation bald wieder auf unter 2 Prozent zu reduzieren.

Laut SNB sind weitere Zinserhöhungen in der nächsten Zeit nicht ausgeschlossen. Dabei handle es sich aber auch um eine Normalisierung des Leitzinses nach vielen Jahren mit einem sehr niedrigen Leitzins. Anders als etwa in den USA seien hierzulande keine rasch steigenden Zinsen zu erwarten.

Die Prognose ist, dass vor allem die kurzfristigeren SARON-Hypotheken von der Zinswende bei den Schweizer Banken betroffen sein werden. Hier sind höhere Hypothekarzinsen zu erwarten, die denen im Euro-Raum ähneln könnten. Zudem wird die Nachfrage nach Immobilien und somit auch nach Hypotheken mittelfristig vorerst sinken.

Tipp: Weitere Informationen dazu, wie Banken mit Geld umgehen, wenn es sich um eine SARON-Hypothek handelt und was das für Ihre Wohnung oder Ihr Haus bedeutet, erhalten Sie in diesem Beitrag.

Wie wirkt sich der aktuelle Leitzins auf Wohneigentümer aus?

Der aktuelle Leitzins der Nationalbank hat vor allem auf Hypothekarnummer auswirken. Dabei handelt es sich jedoch nicht unbedingt um sofortige Konsequenzen. Denn der Schweizer Immobilienmarkt hat bereits vor einer Weile auf den erwarteten Zinsanstieg der SNB reagiert und die Zinsen angezogen.

Wer bereits eine langjährige Festhypothek mit fixer Dauer hat, zahlt weiterhin die gewohnten Raten. Wer eine neue Hypothek abschliesst oder eine Folgefinanzierung benötigt, ist vorerst möglicherweise mit einer SARON-Hypothek gut beraten, da diese dem Leitzins der Nationalbank folgt. Aber zugleich ist es wichtig, die Konditionen verschiedener Anbieter zu vergleichen.

Niedrigere Immobilienpreise und teurere Hypotheken bedeuten auch, dass Wohneigentum in Zukunft leichter zu finden ist. An weniger begehrten Lagen wird die Nachfrage weiter abnehmen. In den grossen Städten wird sich jedoch wenig ändern, sodass sich auch Eigentümer keine Sorgen um einen Wertverfall machen müssen. Ballungszentren wie beispielsweise Zürich oder die Genferseeregion werden auch weiterhin von einem Bevölkerungswachstum profitieren. Es wird bis 2050 ein ungefähres Bevölkerungswachstum von 20 Prozent erwartet – 30 Prozent davon werden sich in den Ballungszentren niederlassen. 

Übrigens: In einem persönlichen Beratungstermin erfahren Sie mehr darüber, was die Geldpolitik der SNB für Sie als Immobilieneigentümer bedeutet und wie Sie jetzt am besten vorgehen. Hier Termin vereinbaren!

Mit welchen Veränderungen müssen Mieter jetzt rechnen?

Mieter können weiterhin beruhigt in ihrer Wohnung wohnen, denn der neue Leitzinssatz der SNB wird keinen direkten Einfluss auf den Mietzins haben. Wichtiger für Mieter ist der Referenzzinssatz, der als Orientierung bei der Mietberechnung dient. Dieser folgt zwar dem durchschnittlichen Hypothekarzins, braucht aber mehrere Jahre, bis er auf Zinsanstiege reagiert. Bis dahin kann es gut sein, dass sich die Schweizer Wirtschaft wieder eingependelt hat.

Für Sparer mit einem Vermögen bedeutet die Zinserhöhung der Nationalbank sogar, dass künftig geringere Guthabengebühren anfallen. Jedoch sind nicht alle Schweizer Bankkunden von Negativzinsen betroffen – dies hängt unter anderem von der Höhe des Bankguthabens und auch von der Art der Bank, ob Geschäftsbank oder Privatbank, ab.

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