untermietvertrag

Die Untermiete ist eine gute Option, um ein Zimmer der Mietwohnung oder gleich die ganze Wohnung zu besetzen, während der eigentliche Bewohner ein Praktikum macht, im Ausland ist oder sich auf Weltreise begeben möchte. In diesem Beitrag erfahren Sie, was bei der Untermiete zu beachten ist, wie es um Haftung und Zuständigkeiten bestellt ist, wie der Untermietvertrag aussehen sollte und wie er sich kündigen lässt. Zudem gehen wir auf den Unterschied zwischen Solidarmiete und Untermiete ein.

 

Was muss ich bei der Untermiete beachten?

 

Das Wichtigste zuerst: Wenn Sie Mieter sind und per Untermietvertrag einen weiteren Mieter mit an Bord holen möchten, ist die Zustimmung des Vermieters ein Muss. Ohne diese dürfen Sie keinen Untermietvertrag aufsetzen. Denken Sie daher als Hauptmieter daran, die Genehmigung des Vermieters im Vorfeld einzuholen. 

 

Normalerweise muss der Vermieter dem Anliegen auf Untermiete nachkommen. Dabei gibt es die folgenden Ausnahmefälle: 

  • Der Mietzins für die Untermiete liegt deutlich über dem Mietzins des Hauptmieters
  • Der Hauptmieter klärt den Vermieter nicht über die Bedingungen der Untermiete auf
  • Dem Vermieter entstehen durch die Untervermietung Nachteile
  • Der Untermieter ist unzumutbar oder gehört nicht zu der vom Vermieter gewünschten Zielgruppe

 

Wenn Sie den Vermieter über die Untermiete informieren, sollten Sie ihm Informationen wie Anzahl und Identität der Unternehmer, die Höhe des Mietzinses und Informationen zum Umfang der untervermieteten Fläche zukommen lassen. Auf Verlangen müssen Sie dem Vermieter eine Kopie des Untermietvertrags vorlegen.

 

Sobald der Vermieter zugestimmt hat, steht der Untermiete nichts mehr im Weg. Jedoch darf der Vermieter seine Zustimmung widerrufen, wenn er einen triftigen Grund hat. In diesem Fall erhalten Sie eine Mahnung, auf die Sie eingehen müssen, um eine ausserordentliche Kündigung von 30 Tagen zu vermeiden.

 

Die Höhe der Untermiete dürfen Sie grundsätzlich frei festlegen. Sie darf höher als die Nettomiete sein, diese aber nur um maximal 20% überschreiten. Zugleich gilt auch bei der Untermiete ein Wirtschaftlichkeitsprinzip, weshalb Sie in etwa den anteiligen Betrag des Mietzinses ansetzen sollten. 

 

Hinweis: Falls Sie ein möbliertes Zimmer untervermieten, beträgt die Kündigungsfrist nur zwei Wochen, sofern Sie keine anderweitigen Abmachungen mit dem Untermieter getroffen haben.

 

Wer ist Vermieter bei Untermiete?

Bei der Untermiete sind Sie als Hauptmieter der Vermieter des Untermieters. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter normalerweise keinen Kontakt zum Untermieter hat. Für Anliegen wie Defekte und Kündigungen sind Sie als Hauptmieter immer selbst zuständig. 

 

Wichtig ist, dass beide Seiten ihre Rechte und Pflichten kennen. In Ihrer Doppelrolle als Mieter und Vermieter sollten Sie sich daher gut mit den Pflichten eines Vermieters auseinandersetzen. 

 

Darüber hinaus gilt im Mietverhältnis das Schweizer Obligationenrecht. Dementsprechend dürfen Sie sich etwa bei Ablehnung eines Untermieters durch den Vermieter an eine Schlichtungsbehörde wenden. Sollte der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung während eines laufenden Mietverhältnisses kündigen, was normalerweise nicht erlaubt ist, können Sie sich auf Basis des Obligationenrechts rechtliche Unterstützung erbitten.

 

Wer haftet für Schäden bei der Untervermietung?

Da Sie bei der Untervermietung die Vermieterrolle einnehmen, haften Sie für alle Schäden in der Wohnung. Das bedeutet, dass Sie als Hauptmieter auch für Schäden zuständig sind, die der Untermieter in seinem Raum oder in gemeinsamen Räumen angerichtet hat. 

 

Das gilt auch für finanzielle Schäden. Wenn der Untermieter seinen Mietzins plötzlich nicht mehr entrichtet, müssen Sie als Hauptmieter dennoch den vollen Mietbetrag an den Vermieter zahlen. Schlimmstenfalls müssen Sie dafür aus eigener Tasche aufkommen.

 

Umso wichtiger ist es, dass Sie den Untermieter gut aussuchen. Überprüfen Sie seine Bonität und legen Sie im Vertrag genau fest, welches Vorgehen bei Schäden angebracht ist. Je besser Sie sich hier absichern, desto mehr können Sie sich auf den Mietvertrag verlassen, da dieser Sie schützt. 

 

Ein Vorteil daran, der Hauptmieter zu sein, ist, dass Sie alle Entscheidungen unabhängig vom Hauptmieter treffen dürfen. Zwar tragen Sie die ganze Haftung, aber Sie können selbst über Dekoration, Änderungen in der Wohnung und ähnliche Aspekte entscheiden – vorausgesetzt, der Mieter erlaubt diese Änderungen.

 

Was gehört in den Untermietvertrag?

Zwar ist es rein rechtlich gesehen keine Pflicht, einen schriftlichen Untermietvertrag abzuschliessen, aber Sie sollten sich unbedingt entsprechend absichern. Das schriftliche Dokument muss von beiden Seiten unterschrieben werden und ist in Kombination mit der Erlaubnis des Vermieters rechtsgültig.

 

Im Untermietvertrag halten Sie unter anderem fest, wie die Mitbenutzung von Möbeln und anderen Gegenständen im Haus geregelt ist. Auch der Anteil für Strom und andere Nebenkosten gehört in den Vertrag, ebenso wie der festgelegte Mietzins, die Kündigungsbedingungen und die Vertragslaufzeit. 

 

Als Hauptmieter dürfen Sie vom Untermieter eine Kaution verlangen. Diese gilt als Sicherheit für den Fall, dass der Untermieter fahrlässige Mängel verursacht oder den Mietzins nicht begleicht. Beachten Sie, dass die Kaution nicht höher als drei Monatsmieten sein darf. Sie muss zudem auf einem gesonderten Konto deponiert werden, das auf den Namen des Untermieters läuft.

 

Üblicherweise hat die Untervermietung keine zeitliche Befristung, da viele Personen nicht genau wissen, wann Sie die Wohnung wieder nutzen möchten. Daher sind unbefristete Verträge üblich, obwohl Sie sich bei beiderseitigem Einverständnis auch auf eine Befristung einigen dürfen. Achten Sie in jedem Fall darauf, die Kündigungsmodalitäten genau zu klären. 

 

Wichtig: Die Untervermietung darf nicht die Form einer Ferienwohnungs-Vermietung annehmen. Sie müssen auf Anfrage nachweisen können, dass Sie die privat gemietete Wohnung in näherer Zukunft wieder selbst nutzen möchten.

 

Wie lässt sich der Untermietvertrag kündigen?

Die Kündigung des Untermietverhältnisses kann von beiden Seiten vorgenommen werden. Dafür ist es am besten, die Kündigungsfrist im Vertrag festzuhalten. Üblicherweise handelt es sich um die drei Monate, die gesetzlich vorgeschrieben werden. Auf diese Weise sind Sie gut abgesichert. 

 

Aber Sie können auch Ausnahmen machen und kürzere Kündigungsfristen festhalten. Zudem ist es möglich, eine kürzere Frist zu erlauben, wenn der Untermieter Ihnen einen adäquaten Ersatzmieter vorschlägt. Auf diese Weise lässt sich selbst die vertraglich geregelte Frist von drei Monaten elegant verkürzen.

Die mündliche Kündigung ist bei der Untervermietung, ebenso wie im klassischen Mietverhältnis, nicht erlaubt. Denken Sie also daran, in jedem Fall eine schriftliche Kündigung auszusprechen. Bei mehreren Untermietern muss jeder eine Kündigung erhalten. Dies geht am besten, indem Sie das Dokument per Einschreiben verschicken.

 

Ist Solidarmiete das Gleiche wie die Untermiete?

In Wohngemeinschaften kommt neben der Untermiete oft auch die Solidarmiete zum Einsatz. Diese bietet sich etwa dann an, wenn Sie mehrere Mitbewohner haben und nicht alleiniger Hautmieter sein möchten, der die ganze Haftung trägt.

 

Bei der Solidarmiete sind alle Mieter gleichberechtigt und für das ganze Objekt im gleichen Masse verantwortlich. Änderungen im Mietvertrag müssen gemeinsam beschlossen werden und Schäden werden gemeinsam bezahlt. 

 

Bei Mietausfällen hat der Vermieter das Recht, jedes Mitglied der Solidargemeinschaft zu belangen. Normalerweise tun sich hier aber die anderen Mieter zusammen, um Mietausfälle abzufedern. Auf diese Weise haben Sie weniger Verantwortlichkeiten und müssen sich keine Sorgen darum machen, dass Untermieter bzw. WG-Mitglieder nicht zahlen. Insbesondere für Studierende und Menschen mit unsicherem Einkommen ist die Solidarmiete daher empfehlenswert.

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