Sie überlegen, Ihre Wohnung zu vermieten? Dann sollten Sie zunächst einmal ermitteln, ob sich dieses Vorhaben lohnt. Denn mit einer Vermietung fallen nicht nur Einnahmen, sondern auch Vermietungskosten an. 

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über die Einnahmen, aber auch die Ausgaben in Form von Vermietungskosten, die Sie mit einer Wohnung haben. Zudem geht es um die Regelungen bei einem bestehenden Wohnrecht sowie um die korrekte Versteuerung von Mieteinnahmen in der Schweiz.

Lohnt sich das Vermieten?

Das Vermieten einer Wohnung kann in vielen Fällen eine wichtige Einnahmequelle sein. In anderen Fällen jedoch lässt sich damit kaum Einkommen generieren. Umso wichtiger ist es für Sie als Vermieter, schon früh zu rechnen, ob sich das Vorhaben lohnt. 

Um die Rendite einer Mietimmobilie zu berechnen, gilt es, die Einnahmen – also den Mietzins – und die Ausgaben – also die Kosten beim Vermieten einer Wohnung – gegenüberzustellen. Berücksichtigen Sie dabei auch, dass eventuell in der Zukunft anfallende teure Renovationen oder Wohnungsleerstände die Rendite schmälern können. 

Darüber hinaus sollten Sie den Wert der Immobilie und ihrer Umgebung genau analysieren. So finden Sie heraus, ob es später möglich sein wird, das Objekt weiterzuverkaufen. Dabei spielt auch der allgemeine Zustand der Liegenschaft sowie die vorhandene Ausstattung eine wichtige Rolle.

Als Faustregel gilt Folgendes: Die Wohnungsvermietung sollte die laufenden Kosten und Rückstellungen decken und noch darüber hinaus einen möglichst hohen Ertrag abwerfen. Beim Kauf einer Immobilie hilft das Ertragswertverfahren dabei, den erwarteten Ertrag zu ermitteln. 

Sehen Sie davon ab, eine Wohnung zu vermieten, wenn Sie sie demnächst verkaufen möchten. Denn vermietete Wohnungen verkaufen sich tendenziell schlechter. Dies liegt daran, dass Käufer die Mieter erst einmal übernehmen müssen und diese nicht ohne weiteres selbst bewohnen können.

Das Geltend machen der Eingebedarfsansprüche verläuft zwar für Vermieter in der Regel unproblematisch, dennoch sind auch hier gesetzliche Kündigungsfristen zu beachten. 
Der neue Eigentümer kann dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten zum nächsten ortsüblichen Termin kündigen. Verlangt der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses (Verlängerung), muss dieser dem Eigentümer driftige Gründe vorlegen.

Eine Kündigung der Mieter gestaltet sich aufgrund des starken Mietrechts in der Schweiz oft kompliziert und ist langwierig. 

Überlegen Sie vor dem Vermieten auch, ob Sie ausreichend Zeit für die Rolle als Vermieter mitbringen. Insbesondere die Mietersuche kann viel Zeit beanspruchen. Mit einem professionellen Immobilienmakler sind Sie hier gut beraten und sparen sehr viel Zeit. Bei Properti finden Sie freundliche, erfahrene Makler in Ihrer Region – und auf Wunsch übernehmen wir noch dazu die Immobilienbewirtschaftung für Sie.

Einnahmen: Wie viel Miete darf ich nehmen?

Für Ihre Einnahmen- und Ausgabenrechnung zur Vermietung sollten Sie zunächst überlegen, welchen Mietpreis Sie ansetzen können und dürfen. Als Vermieter ist ein möglichst hoher Mietzins in Ihrem Interesse. Achtung: Aber nicht jeder Mietzins ist zulässig. In der Schweiz sind Mieter laut Artikel 253b des Obligationenrechts vor missbräuchlichen Mietpreisen und Mietwucher geschützt. Den Vermietern wird von Schweizer Gerichten zugestanden, dass die Rendite aus der Vermietung 0.5 % über dem Referenzzinsatz liegen darf.

Orientieren Sie sich zur Festlegung des Mietpreises an der orts- und quartiersüblichen Miete. Das geht am einfachsten, indem Sie vergleichbare Wohnungen im gleichen Ort oder sogar im gleichen Stadtteil heranziehen. Vergleichen Sie Merkmale, Ausstattung und Lage mit Ihrem Objekt und grenzen Sie so den möglichen Mietzins ein. 

Hilfreich sind ausserdem die Rahmenverträge von Vermieter- und Mieterverbänden, in denen Sie Richtpreise für den Mietzins in der jeweiligen Region finden. Berücksichtigen Sie, dass es sich dabei um die Netto-Miete handelt. Diese wird noch durch die Höhe der Nebenkosten beeinflusst, was den Brutto-Mietzins ergibt.

Ausgaben: Welche Ausgaben habe ich beim Vermieten? 

Von der erzielten Brutto-Miete sollten Sie dann Ihre Ausgaben, die sich aus den Kosten beim Vermieten der Wohnung ergeben, abziehen. Wichtig: Als Vermieter dürfen Sie nicht alle Nebenkosten aus der Vermietung als Nebenkosten abrechnen. Steuern, Hypothekarzinsen, Reparaturen und Versicherungsprämien müssen Sie selbst bezahlen, erhalten dafür aber steuerliche Vorteile – dazu lesen Sie weiter unten mehr. 

Die folgenden Kostenpunkte sollten Sie als Vermieter immer berücksichtigen, wenn Sie überlegen, ob sich das Vermieten lohnt:

  • Instandhaltungskosten wie Reparaturen
  • Steuern
  • Hypothekarzinsen
  • Versicherungsprämien
  • Gemeinschaftskosten
  • Zukünftige Renovationen
  • Eventuelle Verluste durch Leerstand

Ein besonders hoher monatlicher Kostenpunkt sind in Stockwerkeigentümergemeinschaften die vierteljährlichen oder jährlichen Vorschüsse, die auch als Gemeinschaftskosten (oder Hausgeld in Deutschland) bekannt sind. In den sogenannten Erneuerungsfond legen alle Eigentümer gemeinsam Geld für Renovationen zurück und finanzieren so gemeinsam den Betrieb und die Erneuerung gemeinschaftlicher Gebäudeteile wie Treppenhaus, Lift oder Waschkeller.  

Von den Gemeinschaftskosten dürfen Sie nur solche Kostenpunkte, die sich explizit auf die jeweilige Mietwohnung beziehen, im Rahmen der Nebenkosten an Ihre Mieter weiterreichen. Den übrigen Teil der Kosten müssen Sie selbst tragen. Informieren Sie sich daher schon vor dem Immobilienkauf, wie hoch das Gemeinschaftsgeld ausfällt und wie häufig es gezahlt werden muss.

Wie versteuere ich Mieteinnahmen?

Aus der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ergibt sich die Rendite, die Sie beim Vermieten erzielen können. Beachten Sie jedoch, dass Sie Mieteinnahmen noch versteuern müssen. Zugleich gibt es einige Kosten beim Vermieten einer Wohnung, die Sie von der Steuer absetzen und somit de facto Steuern sparen können. 

Zu Ihrer Einnahmen- und Ausgabenrechnung als Vermieter gehört daher auch eine Einschätzung der voraussichtlich anfallenden Steuern. Dazu sollten Sie wissen, dass alle Mieteinnahmen der Schweizer Einkommenssteuer unterliegen.  

Ausnahme: Wenn Sie ein Zimmer oder eine Wohnung untervermieten, erhalten Sie keine Einkünfte, sondern müssen nur weniger Miete bezahlen. Daher ist es für Mieter nicht nötig, die vom Untermieter erhaltenen Zahlungen in der Steuererklärung anzugeben.

Als Vermieter haben Sie den Vorteil, dass Sie bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen können. Die folgenden Punkte dürfen Sie von der Steuer absetzen:

  • Aufwendung im Zusammenhang mit der Vermietung wie etwa Werbekosten
  • Ausgaben für die Immobilienbewirtschaftung
  • Kosten für werterhaltende Renovationen
  • Unterhaltskosten wie Gemeinschaftsgeld
  • Hypothekarzinsen 
  • Ausgaben für Versicherungsprämien

In der jährlichen Steuererklärung können Sie die Kosten, die Ihnen aus der Vermietung einer Wohnung entstanden sind, angeben. Bewahren Sie dafür stets alle Zahlungsbelege auf. Alternativ zu den tatsächlichen Kosten können Sie auch einen Pauschalabzug nutzen, der in den meisten Schweizer Kantonen bei 20% vom Brutto-Mietertrag liegt. Details zu den Regelungen Ihres Kantons finden Sie in der Wegleitung zur Steuererklärung. 

Beachten Sie, dass Sie als Vermieter neben der Einkommenssteuer auch noch weitere jährlich anfallende Steuern zahlen müssen. Dazu gehört (je nach Kanton) die Liegenschaftssteuer. Zudem fallen Vermögenssteuern auf den Wert der Liegenschaft an.

Was gilt bei vorhandenem Wohnrecht?

Wenn bei Ihnen ein Wohnrecht gilt, gibt es einige Sonderregelungen, was die Kosten aus der Vermietung angeht. Die rechtliche Grundlage für das Wohnrecht finden Sie in Artikel 776 ff. des Zivilgesetzbuches (ZGB) sowie in den Regelungen zur Nutzniessung an Liegenschaften in Artikel 745 ff. des ZGB. Unter anderem ist dort festgehalten, dass ein Wohnrecht nur dann gilt, wenn es öffentlich beurkundet ist und im Grundbuch steht. 

Es gibt verschiedene Arten des Wohnrechts. Am häufigsten ist dabei die Kombination aus ausschliesslichem Wohnrecht mit Mitbenutzungsrecht. In diesem Fall dürfen die Berechtigten bestimmte Räume ausschliesslich, also allein, bewohnen, und haben noch dazu das Recht, Gemeinschaftseinrichtungen wie den Garten oder den Parkplatz zu nutzen. 

Achten Sie als Eigentümer einer Liegenschaft mit Wohnrecht genau darauf, alle Details zur Regelung im Vertrag festzuhalten. Insbesondere die Frage, wer was bezahlt, sollte dort geregelt werden. Laut Artikel 778 ZGB übernehmen beim ausschliesslichen Wohnrecht die Berechtigten den Unterhalt. Wo ein Mitbenutzungsrecht gilt, muss der Eigentümer die Unterhaltskosten übernehmen. Jedoch dürfen Sie bei Wohnrecht auch andere Regelungen im Vertrag berechnen. 

Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung sollten Sie bei Liegenschaften mit Wohnrecht nach Verbrauch abrechnen. Sollte das nicht möglich sein, können Sie mit Durchschnittszahlen oder Richtwerten arbeiten. Naturalien sollten Sie separat abrechnen, falls diese Teil des Vertrags sind. 

Kosten für Schäden oder Verbesserungen werden bei Liegenschaften mit Wohnrecht normalerweise von den Nutzniessern übernommen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Schaden mit ihrem Verschulden eingetreten ist. Andernfalls haben auch Wohnberechtigte ebenso wie Mieter Anspruch darauf, dass Sie als Eigentümer die Immobilie instand halten und nötige Reparaturen durchführen und bezahlen. 

Sie können das Wohnrecht gegen eine Entschädigung und bei Zustimmung des Nutzniessers auflösen. In bestimmten Fällen lohnt sich dies, etwa um die Immobilie stattdessen zu vermieten. In diesem Fall müssen Sie auch die Entschädigung zu den Kosten für die Vermietung hinzuzählen.

Sie haben weitere Fragen rund um die Miete mit Wohnrecht, um die Kosten für Vermieter sowie dazu, ob sich das Vermieten lohnt? Dann nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf – wir bieten einen kostenlosen Beratungstermin für Vermieter an!

 

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