Immobilienkauf_auf_was_muss_ich_achten

„Wie kaufe ich ein Haus oder eine Wohnung in der Schweiz?“ Diese Frage zählt den wichtigsten des Lebens, denn schliesslich findet ein Immobilienkauf im Leben der meisten Menschen nur einmal statt. Ausserdem ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Regel die grösste Investition des gesamten Lebens. Dementsprechend gut sollte diese Frage überlegt und vorbereitet werden. Der Kauf einer Immobilie ist eine überaus komplexe Angelegenheit. Der Käufer muss eine passende Immobilie finden und begutachten. In der Regel benötigt er einen Finanzierung über eine Bank. Die Nebenkosten müssen beachtet werden. Und nicht zuletzt muss der Käufer den Kaufvertrag verstehen und einen fairen Preis mit dem Verkäufer aushandeln.

 

Welche Gründe gibt es für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung?

Grundsätzlich gibt es zwei Gründe für den Kauf einer Immobilie: Die Eigennutzung oder die Verwendung als Kapitalanlage zur Vermietung. Während bei einer selbstgenutzten Immobilie die persönlichen Bedürfnisse des Käufers im Vordergrund stehen, ist bei einer Immobilie als Kapitalanlage der Renditeaspekt entscheidend. Wer ein Haus oder eine Wohnung selbst bewohnen will, wird primär darauf achten, dass die Immobilie möglichst weitgehend den eigenen Bedürfnissen entspricht. Dient die Immobilie hingegen als Kapitalanlage, sollte der Käufer vorwiegend berücksichtigen, wie gut sie sich vermieten lässt.

 

Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Zur Beantwortung dieser Frage gibt es keine pauschale Antwort. Ob sich der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz lohnt, muss jeder für sich selbst beurteilen. Zu unterschiedlich sind die Lebenssituationen und finanziellen Voraussetzungen von Menschen. Für Personen, die vorhaben, länger an einem Ort zu leben, ist der Kauf einer Immobilie grundsätzlich empfehlenswerter als für Menschen, die sehr häufig ihren Wohnort wechseln. Der Kauf- und Verkauf von Immobilien kann sehr viel Zeit, Geld und Nerven kosten. Für Personen mit häufigen Wohnortwechseln ist die Miete deshalb prinzipiell sinnvoller. Auch sollten potenzielle Immobilienkäufer ihr Lebensalter im Auge haben. Der Kauf einer Immobilie in einem späteren Lebensabschnitt ist möglicherweise nicht mehr so einfach wie in jüngeren Jahren, vor allem wenn er finanziert ist.

Trotzdem lohnt sich für jedermann eine regelmäßige Überprüfung, ob man mit dem Kauf einer Immobilie Geld gegenüber der Miete sparen kann. Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen und hoher Mieten kann der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wirtschaftlich durchaus sinnvoll sein. Beim Vergleich von Miete und Kauf sollte man alle anfallenden Kosten beider Finanzierungsformen miteinander vergleichen. Gerade Unterhalts- und Renovierungskosten werden von Hauskäufern häufig gerne vergessen. Eine Hilfestellung beim Vergleich der einzelnen Kostenpositionen bieten viele Immobilien-Websites.

 

Ist ein Hausbau besser als ein Hauskauf?

Beide Formen des Immobilienbesitzes haben ihre Vor- und Nachteile. Der größte Vorteil des Hausbaus ist, dass der Bauherr seine Vorstellungen eines Hauses in der Regel viel weitergehend umsetzen kann als beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie. Die Kehrseite der Medaille ist jedoch, dass der Bau eines Hauses deutlich komplexer und damit zeit-intensiver ist als der Kauf. Sie müssen zuerst ein geeignetes Grundstück finden und sich im Anschluss mit allen Fragen rund um die Planung sowie die Aussen- und Innenarchitektur des Hauses auseinandersetzen. Diese Arbeiten entfallen beim Kauf eines Hauses. Ob der Bau eines neuen Hauses oder der Kauf eines fertigen Hauses günstiger ist, lässt sich grundsätzlich nicht beantworten. Beim Hausbau stellen der Grundstückspreis sowie die architektonischen Vorstellungen des Käufers sehr grosse Kostenfaktoren dar.

 

Wie schnell sollte man beim Kauf einer Immobilie sein?

Wie bei vielen anderen Dingen im Leben gilt auch beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz, dass gut Ding Weile braucht. Eine derart wichtige und nicht selten lebensentscheidende Investition wie ein Hauskauf oder ein Wohnungskauf sollte man niemals übers Knie brechen. Zu gross sind die Risiken, nicht alle kaufentscheidenden Kriterien beachtet zu haben. Vor allem ist das Risiko gross, letztlich zu viel für die Immobilie zu bezahlen. Deshalb sollten potenzielle Immobilienkäufer bereits Wochen, idealerweise Monate vor dem beabsichtigten Kauf damit beginnen, den Markt zu beobachten. Je mehr Immobilien man im Zeitverlauf kennenlernt, umso besser wird das Gefühl für das Preisniveau und die Preisentwicklung von Immobilien am gewünschten Ort. Immobilien, die sehr lange am Markt sind, sind mit grosser Wahrscheinlichkeit überteuert. Die Beobachtung des Immobilienmarktes sensibilisiert Käufer somit für das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien am jeweiligen Ort.

 

Was sind die häufigsten Fehler beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung?

Die meisten Fehler beim Kauf einer Immobilie entstehen durch zu schnelles Handeln. Für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sollte man sich Zeit nehmen. Ganz entscheidend ist die richtige Beurteilung der Bausubstanz. Vor allem ältere Gebäude sollte man vor einer Kaufentscheidung unbedingt auf Herz und Niere überprüfen. Die Sanierung eines Gebäudes kann sehr schnell fünfstellige Franken-Beträge kosten. Wer nicht das dafür nötige Bau-Know-how mitbringt, sollte einen Baugutachter zur Beurteilung der Bausubstanz engagieren. Ein Gutachter hilft einem dabei, alle potenziell vorhandenen Mängel einer Immobilie aufzudecken. Vor dem Abschluss eines Kaufvertrages sollte zwischen Käufer und Verkäufer geklärt sein, wer für die Beseitigung etwaiger Mängel aufkommen muss. Sofern der Verkäufer nicht für einen vorhandenen Sanierungsbedarf aufkommen will, sollte der Käufer die geschätzten Kosten kaufpreismindernd ansetzen.

Ein zweiter grosser Fehler beim Kauf einer Immobilie ist es, sich nicht die Zeit zu nehmen, den Kaufvertrag gründlich durchzulesen. Der Kaufvertrag für eine Immobilie umfasst nicht selten 20 Seiten und mehr. In den einzelnen Paragraphen können im Detail viele Fallstricke lauern, die man besser vor als nach dem Kauf erkennt. Wer kein rechtliches Know-how besitzt, sollte den Kaufvertrag für eine Immobilie deshalb immer im Voraus von einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Dieser kann einen sagen, in welchen Punkten besondere Vorsicht geboten ist.

 

Wie finanziert man einen Kauf am besten?

Die wenigsten Immobilienkäufer finanzieren ihre neue Immobilie zu 100 Prozent mit Eigenkapital. In der Regel wird ein Grossteil über die Bank mit einer Hypothek finanziert. Wie hoch diese Hypothek ausfällt, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, wie beispielsweise dem Einkommen des Käufers und dem Wert der Immobilie. Generell liegt die Beleihungsgrenze einer Immobilie in der Praxis bei 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises. Immobilienkäufer sollten somit mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen können. Der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital ist in der Schweiz normalerweise nicht möglich. Für das Aufbringen des notwendigen Eigenkapitals können jedoch auch Vorsorgegelder aus der 2. Säule verwendet werden. Wer bereits eine Immobilie besitzt und mit dem Erlös aus deren Verkauf den Kauf einer neuen Immobilie finanzieren will, benötigt häufig eine Zwischenfinanzierung. So muss der Käufer nicht erst abwarten, bis er über das Geld aus dem Verkauf seiner Immobilie verfügt.

Für die Erstellung eines Immobiliendarlehens benötigt eine Bank eine Vielzahl von Unterlagen sowohl über den Käufer selbst als auch zur Immobilie. Dazu gehören Lohnausweise und Lohnabrechnungen bzw. die Bilanzen und Erfolgsrechnungen bei Selbständigen. Darüber hinaus muss die Bank über allfällig noch bestehende Schulden informiert werden. In Bezug auf die Immobilie verlangt die Bank in der Regel den Kaufvertrag, einen Auszug aus dem Grundbuch, eine Baubeschreibung sowie ein Verkehrswertgutachten.

Erfahren Sie hier, wie Sie die Tragbarkeit einer Immobilie berechnen können.

 

Welche Nebenkosten gibt es beim Kauf einer Immobilie?

Viele Käufer begehen bei einem Immobilienkauf den Fehler, die damit verbundenen Nebenkosten zu unterschätzen. Diese können sich schnell zu fünfstelligen Franken-Beträgen summieren. In einigen Kantonen der Schweiz wird eine sogenannte Handänderungssteuer erhoben. Die Höhe dieser Steuer ist kantonsabhängig. Auch die Frage, wer für die Zahlung der Handänderungssteuer aufkommen muss, ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich geregelt. In einigen Kantonen ist es üblich, dass Veräußerer und Erwerber je zur Hälfte für die Steuer aufkommen.

Eine weitere Nebenkostenposition beim Kauf einer Immobilie ist die Notariatsgebühren respektive Notariatskosten. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag für die Immobilie und sorgt für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Die Noatriatsgebühren sind in der Schweiz kantonal geregelt. Im Kanton Zürich fallen beispielsweise Notargebühren in Höhe von 0,1 Prozent an. Bemessungsgrundlage der Gebühren ist der Verkehrswert der Immobilie. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer häufig die Gebühren für den Notar.

Auch für die Anmeldung im Grundbuch muss eine Gebühr entrichtet werden. Im Kanton Zürich stellt das Grundbuch 0,1 Prozent des Kaufpreises in Rechnung. Wie die Notargebühren werden auch die Grundbuchgebühren oftmals zwischen Käufer und Verkäufer respektive Eigentümer geteilt.

Sofern der Kauf einer Immobilie über ein Darlehen finanziert wird, lässt sich die Bank ein Grundpfandrecht eintragen. Für diese Eintragung fallen weitere Gebühren beim Grundbuchamt und beim Notar an. Im Kanton Zürich liegen die Gebühren bei jeweils 0,1 Prozent der Hypothek für das Grundbuchamt und den Notar.

Nicht zuletzt muss in der Mehrzahl der Immobilienkäufe auch eine Provision an einen Immobilienmakler gezahlt werden. Diese beträgt in der Regel im Erfolgsfall zwei Prozent des Kaufpreises. Verkäufer und Makler können aber auch abweichende Regelungen vereinbaren. In den meisten Fällen kommt der Verkäufer für die Provision des Maklers auf. Die Provision kann von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden.

 

Wie verhandelt man den Preis beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz?

Ein Hauskauf oder Wohnungskauf in der Schweiz ist in der Regel ein kostspieliges Unterfangen. Nicht selten liegen deshalb die Preisvorstellungen des Verkäufers respektive Eigentümers und des Käufers weit voneinander entfernt. Besonders bei älteren Immobilien mit einem gewissen Sanierungsbedarf liegt der verlangte Kaufpreis oftmals weit über der Zahlungsbereitschaft des Käufers. Idealerweise vermittelt ein Makler bei der Preisfindung zwischen den beiden Parteien. Noch besser ist es, wenn der Makler bereits im Vorfeld des Verkaufs mit dem Verkäufer einen realistischen Preis festgesetzt bzw. abgestimmt hat.

Immobilienkäufer sollten sich bei Preisverhandlungen keinesfalls unter Druck setzen lassen. Viele Verkäufer und Makler spielen potenzielle Interessenten gegeneinander aus, in dem sie von der hohen Zahlungsbereitschaft anderer Käufer berichten. Jeder Käufer sollte sich eine Preisobergrenze setzen, zu der er noch bereit ist, die Immobilie zu erwerben. Sofern sich in den Preisverhandlungen keine Einigung zwischen den Parteien abzeichnet, sollte ein unabhängiger Immobilienschätzer eingeschaltet werden. Er kann einen realistischen Wert der Immobilie feststellen und neben dem Makler zwischen dem Verkäufer und dem Käufer moderieren.

 

Wie sollte ein Immobilienkaufvertag aussehen?

Wie bereits an anderer Stelle erwähnt, ist ein Immobilienkaufvertrag in den meisten Fällen kein einfach zu lesendes Dokument. Der Kaufvertrag wird in der Regel von einem Notar erstellt. Käufer sollten deshalb alle ihre Fragen rund um den Kaufvertrag mit dem zuständigen Notar klären. Falsche Scheu ist in dieser Sache völlig unangebracht. Es ist der Job des Notars, den Vertrag in allen Einzelheiten zu erklären.

Auf einige Punkte im Kaufvertrag sollten Käufer besonders Acht geben. Dazu zählen beispielsweise Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind. Sehr wichtig sind auch die vertraglichen Regelungen in Bezug auf die Gewährleistung. Darin wird festgelegt, wer das Risiko von Rechts- und Sachmängeln trägt. Außerdem sollte bei einer neuen Immobilie die Baubeschreibung Teil des Kaufvertrags sein.

 

Was muss bei der Immobilienübergabe beachtet werden?

Der letzte, aber beileibe nicht unwesentlichste Teil eines Immobilienkaufs ist die Übergabe des Hauses oder der Wohnung. Besondere Bedeutung bei der Immobilienübergabe hat das Protokoll zur Dokumentation. Dieses wird von allen an der Übergabe teilnehmenden Personen unterzeichnet. Wichtig für den Käufer ist vor allem, dass die noch an der Immobilie bestehenden Mängel vollumfänglich und detailliert protokolliert werden, damit es im Nachhinein nicht zu Streitigkeiten mit dem Verkäufer kommen kann.

Ausserdem sollte der Verkäufer der Immobilie dem Käufer alle Dokumente in Bezug auf die Immobilie aushändigen. Dazu gehören beispielsweise die technische Dokumentation der Heizungsanlage und sonstiger Haustechniksysteme. Am besten lässt sich der Käufer vom Verkäufer eine technische Einweisung in alle Systeme der Immobilie geben. Darüber hinaus sollte der Veräußerer dem Erwerber alle Rechnungen über die in den letzten Jahren erfolgten Renovierungsmassnahmen aushändigen. So hat der neue Eigentümer einen Beleg, falls es zu Gewährleistungsmängeln kommt.

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