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Wenn Sie Vermieter sind und ein Mieterwechsel ansteht, ist das Abnahmeprotokoll ein wichtiges Dokument. Auch beim Wohnungskauf gibt es dieses. Mit dem Protokoll nimmt die einziehende Person das Objekt ab und sichert zu, dass es sich im gesetzlich vereinbarten Zustand befindet. Gerade bei eventuell später entstehenden Rechtsstreits zu Mängeln ist das Protokoll eines der wichtigsten Beweismittel.

 

In diesem Beitrag erfahren Sie, was ein Abnahmeprotokoll eigentlich ist, wie verbindlich es ist und worauf Sie bei der Wohnungsübergabe achten müssen. Zudem gehen wir auf eventuelle Schäden ein und erklären, wer das Abnahmeprotokoll unterschreibt. Sie erfahren, ob Sie als Vermieter zu einem Übergabeprotokoll verpflichtet sind und warum Sie auf keinen Fall darauf verzichten sollten. Gern stehen wir Ihnen bei allen Fragen rund um dieses Thema zur Verfügung!

 

Was ist ein Abnahmeprotokoll?

Das Abnahmeprotokoll besteht darin, dass Mieter und Vermieter gemeinsam die Wohnungsübergabe protokollieren. Dies ist sowohl zu Beginn als auch zum Ende eines Mietvertrags wichtig. Angaben wie etwa die Zählerstände von Gas und Wasser sowie eventuell vorhandene Mängel werden in diesem Dokument, das später bei Bedarf als Beweismittel dient, festgehalten.

 

In der Schweiz müssen Mieter ihre Wohnung spätestens am letzten Tag der Mietdauer abgeben, und zwar innerhalb der Geschäftszeiten. Manchmal steht auch im Mietvertrag, dass die Abgabe bis zum Mittag des folgenden Tags erfolgen darf. Normalerweise gehört zur Abgabe auch die Übergabe, für die Sie einen gemeinsamen Termin vereinbaren sollten. Diese kann jedoch auch kurz vor oder kurz nach dem Auszug und Einzug erfolgen.

 

Wie verbindlich ist ein Übergabeprotokoll?

Das Übergabeprotokoll ist ein verbindliches Dokument. Bei der Abgabe einer Wohnung füllen Sie als Vermieter das Protokoll aus, um eventuelle Beschädigungen und Mängeln in der Wohnung zu notieren. Dabei stellen Sie auch fest, welche Schäden der ausziehende Mieter bezahlen muss. Der Mieter ist jedoch nicht dazu verpflichtet, das Dokument zu unterschreiben. Tut er dies, übernimmt er die Verantwortung für die Schäden und deren Beseitigung.

 

Auch bei der Abnahme einer Wohnung erstellen Sie als Vermieter oder Verkäufer das Abnahmeprotokoll bzw. Übergabeprotokoll. Dazu gehört sowohl beim Einzug als auch beim Auszug eine Schlüsselübergabe. Diese erfolgt auch dann, wenn Sie auf das Übergabeprotokoll ganz verzichten, was eine Möglichkeit darstellt.

 

Wichtigster Bezugspunkt für das Protokoll ist stets der Miet- oder Kaufvertrag. Denn in diesem haben sich beide Parteien zu allen wichtigen Punkten geeinigt. Individuelle Punkte wie etwa die Übernahme von Einrichtungsgegenständen, die Pflege der Wohnung und deren Zustand bei Übergabe oder Abnahme können hier ebenfalls verbindlich festgehalten werden.

 

Daher empfehlen wir Ihnen, vor Erstellung des Abnahmeprotokolls noch einmal einen Blick in den Vertrag zu werfen. Auf diese Weise vergewissern Sie sich, dass Sie alle vereinbarten Punkte während der Abnahme überprüfen. Sollten Mängel bestehen, können Sie sich auf den Vertrag als verbindliches Dokument berufen und haben so eine Rechtsgrundlage.

 

Sobald das Abnahmeprotokoll ausgefüllt und von beiden Seiten ausgefüllt ist, gilt es als rechtsverbindliches Dokument. Punkte wie die Inventarliste, der Stand des Öltanks bei einer Ölheizung oder auch das zusätzliche Gutachten durch einen Fachmann gehören ebenfalls zum Dokument.

 

Übrigens: Beim Immobilienkauf möchten Käufer meist einen Fachmann hinzuziehen, was Sie als Verkäufer erlauben sollten. Gewähren Sie dem Experten Einsicht in alle Pläne und Konstruktionszeichnungen. Definieren Sie ausserdem im Kaufvertrag, wie es um die Mängelhaftung bestellt ist.

 

Auf was muss ich bei der Wohnungsübergabe achten?

Bei der Wohnungsübergabe sind vor allem die Mängel ein wichtiges Thema. Während eines Rundgangs durch die Wohnung überprüfen beide Parteien, ob und welche Mängel vorhanden sind. Diese werden dann im Protokoll schriftlich festgehalten. Auch eine zusätzliche Dokumentation durch Fotos oder Video ist zu empfehlen.

 

Idealerweise werden sich beide Parteien im Protokoll einig. Aber es ist auch möglich, abweichende Beurteilungen mit in das Dokument aufzunehmen. Sollten sich Konflikte ergeben, können Sie auf Basis des Protokolls eine Beratung oder rechtlichen Beistand aufsuchen.

 

Neben den Mängeln steht im Protokoll für die Abnahme einer Immobilie auch, wer die anfallenden Kosten zur Mängelbeseitigung übernimmt. Zum Beispiel könnte dort stehen: «Abschleifen und Neuversiegelung des Fussbodens: Kostenbeteiligung des Mieters zu 25%». Damit verpflichtet sich der Mieter zu der entsprechenden Kostenübernahme, und der Vermieter sagt 75% Kostenbeteiligung zu.

 

Tipp: Beide Parteien können sich bei Uneinigkeiten oder absehbaren Konflikten von einem Wohnungsexperten oder einem Abnahmeexperten unterstützen lassen. Auch der Makler kann helfen.

 

Wer bezahlt eventuelle Schäden?

Legen Sie im Abnahmeprotokoll genau fest, wer Schäden bezahlen muss. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter aufgrund seiner Sorgfaltspflicht die Wohnung in dem Zustand zurückgeben muss, in dem er sie erhalten hat. Kleine Abnutzungserscheinungen sind dabei zu tolerieren.

 

Für die folgenden Schäden können Sie den Mieter aufgrund der Haftung in Rechnung ziehen:

  • Übermässige Abnutzung
  • Grössere Beschädigungen
  • Kleinreparaturen
  • Nikotinablagerungen

 

Halten Sie die Mängel entsprechend fest und geben Sie im Abnahmeprotokoll an, wer diese bezahlen muss. Bei Uneinigkeiten haben Sie als Vermieter in vielen Fällen das Recht, einen Teil der Kaution einzubezahlen, um die Mängel schnell zu beheben. Lassen Sie sich jedoch im Zweifelsfall beraten, um einen Rechtsstreit zu vermeiden.

 

Wie immer beim Mietverhältnis gilt auch bei der Übergabe, dass Sie als Vermieter im Zweifelsfall den Weg des geringsten Widerstands gehen sollten. Zwar sind Mängel sehr ärgerlich, aber häufig ist es günstiger, diese selbst zu beheben, als sich in einen Rechtsstreit mit dem Mieter zu begeben. Indem Sie jedoch von Anfang an auf das Wohnungsabnahmeprotokoll achten, dürfte es keine Probleme geben.

 

Übrigens: Weitere Tipps rund um das Vermieten haben wir Ihnen hier zusammengestellt.

 

Wer unterschreibt das Abnahmeprotokoll?

Das Abnahmeprotokoll sollte von beiden Parteien unterschrieben werden, damit es gültig ist. Jedoch müssen Mieter das Protokoll nicht unterschreiben. Sie haben das Recht, es genau zu studieren, es nach Lektüre daheim zu unterschreiben oder die Unterschrift ganz zu verweigern. Zudem dürfen sie auch mit einem Vorbehalt bei umstrittenen Punkten nur einen Teil des Abnahmeprotokolls unterschreiben.

 

Die Unterschrift des Protokolls gilt als Schuldeingeständnis. Bei der Übergabe kann dies auch für Sie als Vermieter oder Verkäufer wichtig sein, denn hier verpflichten Sie sich eventuell noch Änderungen im Haus vorzunehmen. Jedoch sind Mieter meist besonders vorsichtig, da sie sich vor Forderungen schützen möchten.

 

Für beide Parteien ist wichtig, dass das Abnahmeprotokoll erst dann unterschrieben ist, wenn es korrekt und vollständig ist. Die folgenden Punkte sollten Sie beachten:

  • Ist die Wohnung vollständig geräumt, sodass Sie alle Wände und Böden sehen können?
  • Haben Sie auch hinter Möbeln und Geräten geschaut, um zum Beispiel Schimmel auszuschliessen?
  • Findet die Übergabe bei Tageslicht statt, sodass Sie eventuelle Mängel besonders gut sehen können?
  • Haben Sie die Zählernummern und aktuellen Zählerstände von Strom, Wasser, Warmwasser, Gas und Heizung erfasst und im Übergabeprotokoll notiert?
  • Befindet sich die Wohnung in einem besenreinen Zustand?
  • Wurden Schäden verursacht, die über normale Abnutzungserscheinungen hinausgehen? Dazu gehören zum Beispiel Schäden durch Haustiere, Brandspuren oder Schäden durch den Transport von Möbeln.
  • Hat der Mieter Einbauten und bauliche Veränderungen entfernt, also den ursprünglichen Zustand wiederhergestellt? Hier dürfen Sie auch eine einvernehmliche Änderung zur Übernahme der Veränderungen erstellen.
  • Hat der Mieter alle Schlüssel erhalten oder zurückgegeben?

 

Denken Sie auch daran, das Übergabeprotokoll zweifach auszufertigen. Beide Parteien sollten die zwei Dokumente unterschreiben, sodass jeder eine komplette Variante des Protokolls behalten kann.

 

Ist der Vermieter zu einem Übergabeprotokoll verpflichtet?

Zwar ist das Wohnungsabnahmeprotokoll sehr wichtig, aber die Unterschrift ist keine Pflicht. Denn laut Gesetz müssen weder Mieter noch Vermieter zwangsläufig unterschreiben. Zudem kann der Mieter den Vermieter nicht dazu zwingen, ein Zustandsprotokoll zu zwingen. Ebenso kann der Vermieter den Mieter nicht dazu zwingen, das Protokoll zu unterschreiben.

 

Sollte der Mieter jedoch einen Schaden verschuldet haben, trägt der Vermieter zum Ende des Mietverhältnisses die Beweislast. Daher liegt es vor allem im Interesse des Vermieters, eine korrekte und vollständige Mängelliste der Wohnung zu erstellen. Eine Vorlage für das Abnahmeprotokoll gibt es hier.

 

Sie haben Fragen rund um die Wohnungsübergabe und das Protokoll? Dann vereinbaren Sie gern einen kostenlosen Beratungstermin bei uns – wir helfen Ihnen weiter!

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