Ein Umzug ist eine intensive und aufregende Zeit, eine Vermietung ebenfalls. Und wie bei vielen Dingen im Leben gilt auch hier: Eine gute Vorbereitung ist der Schlüssel zum Glück! Wir erklären Ihnen, was Sie bei der Wohnungsübergabe als Mieter oder Vermieter für einen reibungslosen Ablauf beachten sollten und warum das Abnahmeprotokoll dabei eine wichtige Rolle spielt.

 

In diesem Beitrag erfahren Sie, was man unter den Begriffen Abnahmeprotokoll und Übergabeprotokoll versteht, wie verbindlich diese Dokumente sind und was es bei der Wohnungsabnahme beziehungsweise -übergabe im Allgemeinen zu beachten gilt. Zudem gehen wir auf Mängel ein, die während dem Mietverhältnis entstanden sind und erklären, für welche Kosten Sie jeweils als Mieter oder Vermieter aufkommen müssen. Erfahren Sie ausserdem, warum Vermieter zu einem Übergabeprotokoll verpflichtet sind und weshalb Mieter auf keinen Fall darauf verzichten sollten.


Dabei stehen wir Ihnen bei allen Fragen rund um das Thema Mieten und Vermieten sehr gerne zur Verfügung. 

 

Was ist ein Abnahmeprotokoll?

Ein Abnahmeprotokoll dient insbesondere zur Bestätigung, dass Mieter und Vermieter die Wohnungsübergabe gemeinsam und sachgemäss protokolliert haben. Das ist sowohl zu Beginn als auch gegen Ende eines Mietvertrags wichtig, da es den Zustand der Wohnung, jeweils beim Ein- und Auszug, genau dokumentiert. Angaben, beispielsweise über Zählerstände von Gas und Wasser sowie defekte Gerätschaften, werden in diesem Dokument festgehalten – was bei etwaigen Differenzen zwischen Mieter und Vermieter als Beweismittel dienen kann. Nach Bekundung der Immobilie bestätigen beide Parteien das Ergebnis der Abnahme und visieren die im Vertrag zwischen Mieter und Vermieter festgelegten Bedingungen mit einer Unterschrift. 

 

In der Schweiz müssen Mieter ihre Wohnung in der Regel spätestens am letzten Tag der Mietdauer und innerhalb der Geschäftszeiten abgeben. In manchen Fällen wird allerdings im Mietvertrag festgehalten, dass die Abgabe auch bis zum Mittag des folgenden Tages erfolgen darf. Normalerweise gehört zur Wohnungsabgabe auch die Wohnungsübergabe, für die Sie ebenfalls einen Termin vereinbaren sollten. Diese kann jedoch auch kurz vor oder nach Ein- beziehungsweise Auszug erfolgen.

 

Unterschied Abnahme- und Übergabeprotokoll

 

Immer wieder kommt es vor, dass die Begriffe Abnahme und Übergabe gleichbedeutend verwendet werden. Das liegt daran, dass beide Dokumente im Grunde genommen dasselbe bezwecken. Rechtlich gesehen redet man von einer Abnahme, wenn diese im Zusammenhang mit einem Werk- oder Kaufvertrag steht. Denn der Kunde bzw. der Käufer nimmt dem Verkäufer den Kaufgegenstand ab. Damit keine Missverständnisse entstehen, wird in Verbindung mit Mietverträgen oftmals auch die Bezeichnung Übergabe verwendet. Beim Kauf einer Immobilie ist folglich die Rede von einem Abnahmeprotokoll, bei der Miete von einem Übergabe- oder Abnahmeprotokoll, welches in der Regel jeweils zu Beginn und bei Beendigung des Mietverhältnisses ausgestellt wird. 

 

Wer unterschreibt das Abnahmeprotokoll?

 

Das Abnahmeprotokoll sollte von beiden Parteien, also von Mieter und Vermieter unterschrieben werden, damit es gültig ist. Wobei Mietern das Recht zusteht, das Protokoll der Wohnung genauestens zu studieren, ehe sie sich für oder gegen eine Unterschrift entscheiden. Bei Unstimmigkeiten kann der Mieter einen Vorbehalt in das Protokoll aufnehmen lassen und damit festlegen mit welchen Punkten er nicht einverstanden ist. 

 

Die Unterschrift des Protokolls gilt als Schuldeingeständnis. Bei der Übergabe kann das auch für Sie als Vermieter oder Verkäufer wichtig sein, weil Sie sich damit verpflichten eventuelle Reparaturen am Haus vorzunehmen. Denken Sie auch daran, das Abnahmeprotokoll in doppelter Ausfertigung auszustellen. Sind sich beide Parteien einig und unterzeichnen, erhalten sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine identische Version des Protokolls.  

 

Eine kostenlose Vorlage für ein Wohnungsübergabeprotokoll bei Ein- oder Auszug der Mieter finden Sie hier.

 

Wie verbindlich ist ein Übergabeprotokoll für Vermieter?

 

Das Übergabeprotokoll ist relevant, wenn eine Wohnung vom Mieter übernommen beziehungsweise vom Vermieter übergeben wird, und ist sowohl bei der Abgabe als auch bei der Abnahme ein verbindliches Dokument. Heisst im Klartext, dass Sie das Protokoll als Vermieter bei der Wohnungsabgabe ausfüllen, um eventuelle Beschädigungen und Mängel zu notieren. Somit lässt sich ganz einfach feststellen, welche Schäden Sie beziehungsweise der ausziehende Mieter begleichen müssen. Der Mieter ist allerdings nicht verpflichtet, das Dokument zu unterschreiben, wenn er mit einem Mangel nicht einverstanden ist. Sobald er das Protokoll aber visiert, übernimmt er die Verantwortung für die Schäden und auch deren Beseitigung.

 

Wichtigster Bezugspunkt für das Protokoll ist der Mietvertrag. Darin einigen sich beide Parteien zu allen wichtigen Punkten, die das Mietverhältnis betreffen. Individuelle Punkte wie etwa die Übernahme von Einrichtungsgegenständen, die Pflege der Wohnung und deren Zustand bei Übergabe oder Abnahme können hier ebenfalls verbindlich festgehalten werden.


Deshalb empfehlen wir Ihnen, vor Erstellung des Abnahmeprotokolls noch einmal einen Blick in den Vertrag zu werfen. Auf diese Weise könne Sie sich vergewissern, dass alle vereinbarten Punkte überprüft werden. Auch bei Meinungsverschiedenheiten können Sie auf den Vertrag zurückgreifen, was Ihnen in diesem Fall als verbindliche Rechtsgrundlage dient.


Sobald das Abnahmeprotokoll ausgefüllt und von beiden Seiten unterschrieben ist, gilt es als rechtsverbindliches Dokument. Punkte wie die Inventarliste, der Zählerstand (bzw. Öltank bei Ölheizung) oder ein fachmännisches Gutachten gehören ebenfalls zum Dokument.

 

Ausführliche Informationen rund um das Thema „Vermieten“ haben wir Ihnen hier zusammengestellt. 

 

Worauf müssen Mieter oder Vermieter bei der Wohnungsübergabe achten?

 

Bei der Wohnungsübergabe sollten beide Parteien persönlich anwesend sein, wobei Sie als Mieter alle zur Immobilie gehörenden Schlüssel dabeihaben sollten. Ausserdem ist es wichtig, eine Kopie des Übergabeprotokolls vom Einzug mitzunehmen. So können Mieter und Vermieter nachweisen, welche Mängel bereits bei der Wohnungsübernahme vorhanden waren und welche nicht. Fehlt das Protokoll oder wird es bei Einzug nur halbherzig ausgefüllt, kann es sein, dass Sie als Mieter für Schäden aufkommen müssen, die Sie nicht selbst verursacht haben. Um auf Nummer sicher zu gehen, ist es auch sinnvoll den Mietvertrag mitzunehmen.


Als Mieter müssen Sie die Wohnung vor der Übergabe reinigen. Ausserdem müssen alle Schäden, die während der Mietzeit entstanden sind, bis zur Wohnungsübergabe behoben werden. Alles, was in die Kategorie „kleine Instandhaltung“ fällt, muss bis zum Tag der Übergabe auf eigene Kosten repariert werden. Dazu gehören beispielsweise Dinge wie das Auswechseln von Glühbirnen, der Kauf eines neuen Toilettensitzes und das Füllen von Löchern in den Wänden. Für beide Parteien ist wichtig, dass das Abnahmeprotokoll erst dann unterschrieben ist, wenn es korrekt und vollständig ausgefüllt ist. Dabei sollten Sie folgende Punkte beachten:

  • die Wohnung ist vollständig geräumt und befindet sich in einem besenreinen Zustand

  • die Übergabe findet bei Tageslicht statt, sodass eventuelle Mängel besonders gut sichtbar sind

  • etwaige Schimmelbildung hinter Möbeln und Gerätschaften ist ausgeschlossen

  • Zählernummern, aktuellen Zählerstände von Strom, Wasser, Gas und Heizung sind erfasst und im Übergabeprotokoll notiert

  • Schäden, die über normale Abnutzungserscheinungen (z.B. durch Haustiere, Brandspuren oder Möbeltransport) hinausgehen sind ausgeschlossen

  • Einbauten und bauliche Veränderungen sind entfernt oder wurden durch eine „einvernehmliche Änderung zur Übernahme“ akzeptiert

  • der Mieter hat alle Schlüssel zurückgegeben; der Vermieter hat alle Schlüssel erhalten

Folglich überprüfen beide Parteien während eines gründlichen Rundgangs durch die Wohnung, ob und welche Mängel nach Einzug entstanden sind. Diese werden dann im Abnahmeprotokoll schriftlich festgehalten, wobei sich hier eine zusätzliche Dokumentation durch Fotos oder Videos empfiehlt.

Sie haben Fragen zur Wohnungsübergabe oder Protokollführung? Dann vereinbaren Sie gerne einen kostenlosen Beratungstermin bei uns – wir helfen gerne weiter! 

 

Wer trägt die Kosten für eventuelle Schäden?

 

Legen Sie im Abnahmeprotokoll genau fest, wer für allfällige Schäden bezahlen muss. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter aufgrund seiner Sorgfaltspflicht die Wohnung in dem Zustand zurückgeben muss, in welcher er sie bezogen hat. Kleine Abnutzungserscheinungen sind dabei vonseiten des Vermieters zu tolerieren.

 

Folgende Beispiel-Schäden können Sie dem Mieter aufgrund der Haftung in Rechnung stellen:

  • übermässige Abnutzung

  • grössere Beschädigungen

  • Kleinreparaturen

  • Nikotinablagerungen

 

Neben den Mängeln steht im Abnahmeprotokoll einer Immobilie auch, wer die anfallenden Kosten zur Mängelbeseitigung übernimmt. Ein typisches Beispiel ist: „Abschleifen und Neuversiegelung des Fussbodens: Kostenbeteiligung des Mieters zu 25 %“, damit verpflichtet sich der Mieter zu der entsprechenden Kostenübernahme und der Vermieter sagt zu einer Kostenbeteiligung von 75 % zu. Halten Sie als Vermieter die Mängel entsprechend fest. Bei Uneinigkeiten haben Sie in vielen Fällen das Recht, einen Teil der Kaution zurückzuhalten, um die Mängel für den nächsten Mieter schnellstmöglich zu beheben.

 

Idealerweise werden sich beide Parteien im Protokoll einig. Dennoch ist es möglich, abweichende Beurteilungen mit in das Dokument aufzunehmen. Sollten sich Konflikte ergeben, können Sie auf Basis des Protokolls eine Beratung oder einen rechtlichen Beistand aufsuchen und so einen Rechtsstreit vermeiden.


Anmerkung: Wie beim Mietverhältnis gilt auch bei der Übergabe einer Wohnung, dass Sie als Vermieter im Zweifelsfall den Weg des geringsten Widerstands aufsuchen sollten. Zwar sind Mängel sehr ärgerlich, aber häufig ist es günstiger, diese selbst zu beheben, als sich in einen Rechtsstreit mit dem Mieter zu begeben. Um derartige Probleme zu umgehen ist es umso wichtiger, dass sie von Anfang an auf eine sorgfältige Führung des Abnahmeprotokolls Ihrer Wohnung achten.

 

Für Verkäufer, Vermieter, Käufer und Mieter: Checklisten und Vorlagen rund um das Thema Immobilien finden Sie hier.

 

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