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Zweitwohnsitz in der Schweiz – was gibt es zu beachten?

In der Schweiz gilt der Grundsatz der «Einheit des Wohnsitzes», was bedeutet, dass Sie innerhalb der Eidgenossenschaft nur einen Wohnsitz haben dürfen. Für den Zweitwohnsitz gibt es einige Ausnahmen wie etwa Ferienwohnungen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was ein Zweitwohnsitz ist, wie Sie sich für diesen anmelden und was das steuerlich bedeutet. Zudem gehen wir auf die aktuelle Lage des Schweizer Immobilienmarktes in Bezug auf Zweitwohnsitze sowie auf die Rolle von Ausländern mit Zweitwohnsitz in der Schweiz ein.

Was ist ein Zweitwohnsitz?

Der Zweitwohnsitz ist streng genommen kein Wohnsitz, sondern ein sogenannter Wochenaufenthalt. Dies meint eine Wohnung, die von Personen ohne Wohnsitz in der jeweiligen Gemeinde genutzt werden. Zudem darf die Wohnung nicht für Berufs- oder Ausbildungszwecke genutzt werden. Entsprechend handelt es sich beim Zweitwohnsitz fast immer um Ferienwohnungen für Dritte.

Der Zweitwohnort, der nicht mit der Zweitwohnung zu verwechseln ist, dient als Aufenthaltsort für Ausbildungs- oder Arbeitszwecke. Hier handelt es sich nicht um einen Wohnsitz, sondern um einen Aufenthaltsort für Wochenaufenthalte.

Je nach den persönlichen Verhältnissen kommen die folgenden Situationen als Aufenthaltsort für sogenannte Wochenaufenthalter in Frage:

  • Vorrang von Arbeitsort vor Familienort
  • Vorrang von Familienort vor Arbeitsort
  • Getrennte Wohnsitze von Ehegatten
  • Grenzüberschreitender Zweitwohnsitz

In all diesen Fällen geht es darum, herauszufinden, wo die betreffende Person Steuern zahlen muss. Dies ist der Erstwohnsitz. Hinzu kommt bei Ferienwohnungen sowie in einigen anderen Situationen die Zweitwohnsitzsteuer. Für Immobilien im Ausland gelten hingegen andere Regeln.

Ist ein Dauercampingplatz ein Zweitwohnsitz?

Viele Personen fragen sich, ob auch das Wohnen auf dem Dauercampingplatz als Zweitwohnsitz gilt. Dies ist jedoch in der Schweiz nicht gern gesehen und in vielen Gemeinden sogar verboten. Immer mehr Orte verbieten das Dauercamping, um Trailerparks zu vermeiden.

Häufig ist das Übernachten auf dem Campingplatz nur für eine gewisse Anzahl an Tagen erlaubt. Dabei handelt es sich dann um einen Urlaub, weshalb kein Zweitwohnsitz angemeldet werden muss. Wer ausschliesslich auf dem Campingplatz oder etwa in einem Tiny House wohnt, muss diese Stätte als Erstwohnsitz anmelden.

Wann und wie muss man einen Zweitwohnsitz anmelden?

Auch ein Zweitwohnsitz muss in der Schweiz angemeldet werden. Dafür ist es wichtig, dass die meldende Person volljährig und handlungsfähig ist. Häufig ist die Anmeldung des zweiten Wohnsitzes auch online über «eUmzugCH» möglich.

Die folgenden Dokumente benötigen Sie, um den Zweitwohnsitz in der Schweiz anzumelden:

  • Heimatschein von der Wohngemeinde
  • Familienbüchlein oder -ausweis
  • Krankenkassenkarte oder Versicherungsnachweise
  • Eventuell Angaben zum Hund

Wenn sich Ihr Zweitwohnsitz in der gleichen Gemeinde befindet, ist eine Nachricht an das Einwohnermeldeamt meist ausreichend. Denken Sie daran, dass Sie sich nicht abmelden müssen. Vielmehr registriere Sie den Zweitwohnsitz aus rechtlichen und steuerlichen Gründen. Weitere Informationen zum Meldeverhältnis erhalten Sie hier.

Wer muss eine Zweitwohnungssteuer bezahlen?

Eine zweite Immobilie gilt als Luxus und wird entsprechend hoch besteuert. Dabei ähneln die Steuerregeln denen der dauerhaft genutzten Immobilien. Das bedeutet, dass der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden muss. Dies gilt auch dann, wenn Sie die Ferienimmobilie etwa aufgrund von Wetterverhältnissen nicht das ganze Jahr über nutzen können.

Hinweis: Im Kanton Bern gilt eine Besonderheit bei der Zweitwohnungssteuer. Hier kommt bei der Ferienwohnung ausschliesslich der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer zur Anwendung. Vermietete Wohnungen senken den Eigenmietwert anteilsmässig. Jedoch müssen Sie nach wie vor die Mieteinnahmen versteuern.

Auch beim Verkauf einer Zweitimmobilie fallen die gewohnten Steuern wie etwa die Grundstückgewinnsteuer an. Je kürzer die Besitzdauer der Immobilie ist, desto höher fällt die Steuer aus. Das soll der Spekulation mit Immobilien vorbeugen, was gerade bei Ferienhäusern in den Schweizer Alpen sehr wichtig ist.

Wie kann ich bei der Zweitwohnungssteuer sparen?

Wer geschickt vorgeht, kann bei der Zweitwohnungssteuer Ersparnisse erzielen. Zum Beispiel birgt der Gebäudeunterhalt viel Sparpotenzial. Indem grössere Unterhaltsarbeiten auf mehrere Jahre verteilt werden, kommt die Progressionsrechnung zum Einsatz.

Hinzu ist der Spareffekt durch die indirekte Amortisation relevant. Allerdings ist er kleiner als bei anderen Immobilien, da für den Kauf von Ferienhäusern meist nur eine Verschuldung von maximal 60 Prozent möglich ist.

Feriendomizil vs. Zweitwohnsitz: Wie sieht die aktuelle Marktlage für Ferienwohnungen in der Schweiz aus?

Seit 2015 gilt in der Schweiz das Zweitwohnungsgesetz. Dieses gibt vor, dass in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent keine neuen Zweitwohnungen erlaubt werden dürfen. Nur in wenigen Fällen sind hier Ausnahmen möglich. So sollen die Preise sowie der soziale Zusammenhalt in beliebten Urlaubsorten geschützt werden. Altrechtliche Zweitwohnungen bleiben bestehen und dürfen auch ausgebaut werden.

Die Kantone dürfen im Rahmen des Zweitwohnungsgesetzes Gebiete im Richtplan bezeichnen, um die Auslastung der Zweitwohnungen zu verbessern, die Hotellerie zu fördern und preisgünstige Erstwohnungen zu unterstützen. Zudem ist es möglich, schützenswerte Bauten zu Zweitwohnungen umzubauen, um ihre Erhaltung sicherzustellen. Laut Denkmalschutz darf das äussere Erscheinungsbild dieser Liegenschaften nicht nennenswert verändert werden.

Nach wie vor ist der Neubau von touristischen Ferienwohnungen in der Schweiz erlaubt. Diese müssen aber dauerhaft an kurzfristige Gäste vermietet werden, wobei die marktüblichen Bedingungen zu beachten sind.

Diese Regelungen sind sehr wichtig, da Ferienimmobilien in der Schweiz boomen. Insbesondere in der Corona-Krise zeigte sich der Preisanstieg im Schweizer Zweitwohnungsmarkt so gross wie zuletzt vor etwa 10 Jahren. Das liegt daran, dass mehr Schweizerinnen und Schweizer die Ferien im Inland verbracht haben. Hinzu kommt ein neues Interesse am «Betongold» sowie am Homeoffice im Feriendomizil.

Insbesondere im Tessin gab es aufgrund von Deutschschweizer Touristinnen und Touristen in letzter Zeit einen Immobilienboom. Im Raum Locarno zeigte sich dies besonders, denn hier lockt das herrliche Wetter in Kombination mit der hohen Schweizer Lebensqualität.

Laut Experten ist das Kaufinteresse an Tessiner Immobilien im Jahr 2020 um etwa 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Denn durch die Corona-Krise erscheint den Deutschschweizern ein Aufenthalt in der Schweiz sicherer als im weiter entfernten Ausland. Hinzu kommen tiefe Hypothekarzinsen und Ersparnisse aus den Lockdowns.

Die genauen Verkaufszahlen an Ferien- und Zweitwohnungen in den Schweizer Alpen sind noch nicht bekannt. Fest steht jedoch, dass die Preise sowohl für Miete als auch für das Kaufen in die Höhe schnellen. Allerdings sind die (ohnehin recht hohen) Tessiner Immobilienpreise für Erstwohnsitze bisher nicht wesentlich angestiegen. Zudem hat die Region sehr von dem boomenden Tourismus profitiert.

Die 20-Prozent-Grenze aus dem Zweitwohnungsgesetz von 2015 greift auch hier: Sobald eine Gemeinde im Tessin mehr als 20 Prozent Ferienwohnungen aufweist, darf sie keine neuen mehr bewilligen. So steigen die Preise der verfügbaren Objekte. Währenddessen gibt es einen Mietleerstand in der Region.

Ausländer mit Zweitwohnsitz in der Schweiz: Was müssen diese beachten?

Viele Ausländer, insbesondere Deutsche, investieren gern in Ferienimmobilien in der Schweiz. Aber auch zu Arbeitszwecken kommt ein Zweitwohnsitz in der Schweiz in Frage. Ebenso wie Schweizer Bürgerinnen und Bürger unterliegen sogenannte Grenzgänger der Meldepflicht, müssen den zweiten Wohnsitz also anmelden.

Wer sich weniger als 90 Tage pro Jahr als Nichterwerbstätiger in der Schweiz aufhält, benötigt keine gesonderte Aufenthaltsbewilligung. Wer allerdings länger bleiben möchte, muss ausreichend finanzielle Mittel demonstrieren und eine Kranken- und Unfallversicherung abschliessen.

Steuern für den Zweitwohnsitz in der Schweiz fallen für Ausländer nur dann an, wenn sie in der Schweiz Einkünfte durch Arbeit erzielen und sich mehr als 6 Monate pro Jahr im Land aufhalten. Alternativ gilt man als «Steuerausländer» oder «Grenzgänger» und zahlt stattdessen im Heimatland Steuern.

Gut zu wissen: Es gibt eine Obergrenze an sogenannten Apparthotels mit Ferienwohnungen oder Wohneinheiten, die an ausländische Personen verkauft werden dürfen. Diese Grenze liegt in der Schweiz bei 1.500, die auf die Kantone verteilt wird. In Kantonen wie Genf und Zürich ist der Verkauf von Ferienwohnungen an ausländische Personen sogar ganz verboten. Aktuelle Kontingente für den Verkauf von Liegenschaften an ausländische Personen finden Sie hier.

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